부동산에서 돈 빼라

제가 미국에 있을 동안에 대형 프랜차이즈가 10개가 부도가 났어요. 현재 상태에서 경기 침체가 안 일어나면 기적이라고 저는 봐요. 미국은 대선을 치르면서 더 악화되버렸어요.

미국도 그렇고, 갑자기 이스라엘이 이란을 치죠. 러시아와 북한이 파병을 하죠. 그 와중에 국세가 또 빵꾸가 났잖아요, 세금이.

이런 표현이 적정한지 모르겠는데, 뭔지는 모르지만, 그냥 다친 것들이 엉망진창 느낌이 드는 거예요, 경제가. 뭐, 나라가 망하든 부동산이 망하든, 둘 중에 망해. 이런 소리까지 나올 정도로 수요자들이 스톱이 된 상태거든요.

반갑습니다. 집값이 알고 싶다, MC 폐용호입니다. 오늘 대한민국에서 이분들 빼고는 부동산을 얘기할 수 없기 때문에 최고 두 분 모셨습니다.

우리 문도 안 열어보고 다 할 수 있다는 한문동의 선생님 모셔오십시오. 안녕하세요. 그리고 이분이 사실은 우리나라의 감정평가 거의 1호거든요.

네, 맞습니다. 본인께서 소개 좀 한번 해주시기 바랍니다. 감정평가사로 출발했습니다.

지금은 부동산 전반적으로 업역을 넓혀나가고 있습니다, 서동기입니다. 지금 미국 대선이 투표를 하고 결과가 나올 텐데, 저희가 녹화하는 시간은 결과 나오기 전이지 않습니까? 그래서 미국 대선에 대한 이야기가 또 과연 미국의 기준금리는 앞으로 어떻게 변할지, 지금 미국 분위기는 어떻습니까? 얼마 전에 다녀오셨죠? 네, 다녀왔죠. 어떻습니까? 대선 분위기는 처음부터 트럼프가 우세했었고 처음부터 그런데, 미국 언론은 대부분 민주당 편이잖아요.

언론의 90% 이상이 민주당 편이니까, 해리스가 앞선다고 계속하다가, 언론이 책임질 것 같으니까 트럼프하고 박빙이다, 박빙이라고 하면 책임 안 지잖아요. 누가 이겨도 책임 안 지는 거 아니에요. 한참 많이 남았을 때는 해리스가 우세하다고 그랬죠.

그게 뒤집어지지가 않으니까, 그때도 트럼프가 우세했어요. 지금 미국 분위기, 그러면 대선 말고 금리가 한번 인하됐고 앞으로 또 어떻게 될 것 같아요? 가보시니까. 사실 미국의 주식시장은 지금 화랑이잖아요.

화랑이죠. 왜냐하면 미국 재무장관 앨런이 있잖아요. 돈을 엄청나게 풀어요.

진짜 어마어마하게 풀어가지고 그것 때문에 주식시장이 화랑이 된 거죠. 이거는 나중에 대선 끝나고 큰 부메랑으로 돌아올 거예요. 그러면 오히려 미국 여러 가지 경제 상황에 좋지 않을 수도 있다, 좋지 않을 수 있다, 오히려.

지표상으로는 되게 좋아요. 체감 경기는 되게 안 좋아요. 물가도 엄청 비싸고.

제가 미국에 있을 동안에 그 대형 프랜차이즈가 열 개가 부도가 났어요. 그다음에 기업들이 계속 무너지고 있어요. 미국에는 이제 은행이 한 오천 개 되는데, 그중에서 또 몇 개 은행이 또 제가 있을 때 부도가 나서 무너지고, 물론 로컬 은행이죠.

물론, 체감 경기는 진짜 너무 안 좋아요. 지금 현재 우리 달러 환율도, 지금 천사백 원대를 바로 코앞에 두고 있는데, 여러 가지 우리 입장에서는 지금 장난 아닌 위험한 시기인데, 일단 기준금리를 0.5%를 내렸고, 앨런이 돈을 또 엄청나게 풀었고, 이런 것들은 나중에 물가 상승을 초래한단 말이에요. 또 물가 뛰어요? 기준금리가 내리고 나서 물가가 바로 뛰는 게 아니라 몇 개월 후에 뛰거든요.

그게 대선 후예요. 그럼 그때 물가가 만약에 뛰면 기준금리를 또 올려야 되나? 그런데 트럼프는 기준금리를 내리는 정책이거든요. 그래서 지난번에 앨런이 기준금리를 내리려고 할 때, 못 내리겠잖아요.

트럼프가 내가 되고 나서 내리자, 자기가 경기 살리려고 그렇게 이야기할 정도잖아요. 경기 살리는 공을 다 놔둬돌려고, 만약에 트럼프가 되면, 아마 금리를 내리려고 하겠죠. 경기 살리는데 우선이니까.

그래서 만일에 진짜 경기 침체나 이런 것들이 대선 이후에 나타난다면 우리나라에는 엄청나게 어려워지는 사태가 벌어지고, 또 지금 우리나라에 그런 징조가 나타나고 있어요. 환율이 오르잖아요. 그럼 우리나라가 좀 잘못한 게 뭐냐 하면, 기준금리를 이번에 안 내렸어야 돼요.

내렸단 말이에요. 우리나라도 경기가 위축되고 소비를 진작시키려고 내렸는데, 그것 때문에 내린 건데, 그것보다 더 큰 문제가 환율이에요. 환율을 지금 방어를 안 하면, 지금 1,400원, 1,500원까지 됐을 거예요.

환율이 방어를 하니까 1,400 밑에서 계속 맴돌고, 내려갔다가 올라갔다가 계속 하는 거죠. 그래서 대선 이후에 누가 되든지 간에 우리나라는 굉장히 어려워질 거예요. 트럼프가 되든 해리슨이 되든 대선 끝나고 나면, 미국 대선 끝나고 나면 누가 대통령이 되는 건 상관없어요.

환율이라는 게 여러분, 1,400원을 넘어섰던 적이 역대적으로 한 3번 정도가 있어요. 언제냐면, 1997년 8년 IMF 시기에, 그때 1,800원, 1,900원까지 막 갔잖아요. 그리고 나서 2007년 8년, 그때 금융위기 때, 그때 올랐고, 최근에 22년도에 미국이 금리를 올릴 때, 그때 잠깐 또 살짝 올랐다 내려왔죠.

1,400원 찍고 내려왔죠. 지금 다시 1,400원을 코앞에 두고, 그만큼 위험한 상황인데, 여기서 매물이 급증하고 있습니다. 부동산 한국 시장에.

그래서 바로 이 부분은 또 대한민국의 최고가 바로 한문도 교수님 아니겠습니까? 지금 매물 아파트 매물이 폭증하고 있단 말이죠. 일단 역대 최대를 찍었습니다. 우리가 부동산에 보통 신고가 하면 좀 임팩트 있게 받아들이잖아요? 그런 것처럼 매물이 역대 최대 매물, 이게 이제 기사는 좀 안 나오고 가끔 나오는 것 같은데요.

매매 매물이 있고, 전세, 월세가 있잖아요. 서울의 아파트의 경우에, 그 세 가지를 합한 수치가 최고치가 13만 5천 개였어요. 그때 당시에 85,000개였거든요.

매매 매물은 그런데 오늘자로 138,000개를 넘었습니다. 3,000개가 오버가 됐어요. 지금 우리가 미국 얘기를 했지만, 이미 시장에서 자산가들이 있지 않습니까? 그분들은 이미 우리가 전통적인 자산 관리 방법에서 이렇게 위기가 올 걸 대비해서는 채권을 투자하고, 또 터지고 나서 부동산이 하락하면, 또 부동산을 사고 이렇게 로테이션 하잖아요.

채권 매수액이 우리나라 대한민국 매수액이 2019년, 20년, 21년이 1년에 한 3조, 4조밖에 안 됐습니다. 개인이. 근데 지금 올해는 벌써 30조 넘었어요.

작년, 재작년도 27조, 30조였고, 지금 두 달 남았는데, 지금 자라면 40조가 되겠어요. 그럼 그분들은 왜 부동산을 안 사고 채권으로 갈까요? 이미 판 거죠. 이런 시장 상황을 이해하시고, 미국에 대해서도 첨언을 하자면, 미국의 구인 건수가요.

최고일 때, 2022년도에 경제 좋다고 할 때 1,200만 건 찍었습니다. 와, 그 정도로 많았습니까? 그 정도로 사람이 모자르다고 했잖아요. 재택근무가 터지면서.

그런데 이게 지금 740만 건으로 줄었어요. 이게 보이지 않는 경제 침체의 데이터라고 볼 수가 있겠죠. 우리가 이걸 보면, 그러면 1,200만 개에서 700만 개로 줄었다.

500만이 줄었다. 그런데 또 해고 건수 있잖아요. 해고 건수가 지금 2년 만에 최대 겁니다.

그럼 뭔가 말씀 주신 것처럼, 회장님께서 경제 침체는 올 거다. 누가 돼도 이렇게 얘기했잖아요. 그게 지금 지표들이 미국에 나타나고 있고, 미국의 주택 가격은 오르는 걸로 뜨는데요.

거래량이 수반되지 않았습니다. 제가 미국에 한 번 여름에 갔었는데요. 그때 모기지 랜드라고 대출하시는 분, 또 부동산 켈러 윌리엄스라고 미국의 제일 큰 프랜차이즈가 있어요.

거기에서 캘리포니아주에서 1등을 하신 분이 계신데, 매출이 그분이 지금 부동산을 안 하고 공인인증 업무를 해요. 그분들이 부동산이 1위 없다는 거예요. 그런데 가격은 오르고 있는 거예요.

이게 보이지 않는 앞으로의 우리가 데드킥 바운스라는 얘기 들었잖아요. 그 조짐인 거죠. 우리나라도 지금 특별한 어떤 위기나 리스크가 없어요.

없는데도 단지 전세 대출 조건부 규제하겠다는 얘기 딱 나오는데, 갑자기 둔천중 올림픽 파크포레온에 입주자들이 발 동동 구르는 이런 기사가 나와요. 그럼 이분들은 분양을 받은 건데, 왜 발을 동동 구르죠? 전세하고? 안 맞잖아요. 안 맞죠.

시장에 우리가 언론에서 많이 보신 것처럼 펌핑하는 세력들이 많았고, 그거를 따라서 분양을 갖다가 거주용이 아니라 투자한 수가 많았다는 얘기죠. 그러면 투자하는 건 요점은 뭐예요? 막 이러면서 리스크들이 많잖아요. 그 와중에 아시는 바와 같이 자영업자분들은 지금 연체율이 계속.

올라가고 있고, 또 원금 유예 상환도 은행이 좀 힘드니까 더 이상 힘들어졌고, 그 와중에 이게 국세가 또 빵꾸가 났잖아요. 세금이 뭐 이런 표현이 적정한지 모르겠는데, 뭔지 모르지만 그냥 저 친구들 엉망진창이 느껴지는 거예요. 경제가 그러다 보니까, 우리 금리 인하할 때 매물 얘기를 하는데, 시장에서 받아들인 게 뭐냐면 투자자들이 공부를 많이 하잖아요.

그분들이 금융당국이나 정부 정책을 하는 총재의 워딩에 미리 미리 체크를 하거든요. 그런데 여기서 결정적인 게 뭐냐면, 금리 인하하면서 기자회견할 때 하는 총재께서 거시건전성 강화 대책을 정부가 밝혀 금리 인하를 한다고 합니다. 자영업자들의 어려움과 이걸 하고, 그러나 단 주택가격에 대한 대출 규제나 이런 것들은 강화한다고 하니까, 이게 뭐냐면 정해진 거예요.

그러면 우리가 유추할 수 있는 게 뭐예요? 금리를 인하했는데 대출금리는 여러분, 올랐다는 뉴스 많이 보셨잖아요. 올랐죠? 대출금리가 막 더 오르는 거예요. 전세 대출금리도 올랐어요.

그러니까 시장이 투자자들 입장에서 딱 파악이 된 거예요. 이번에는 좀 다르다. 예전과 다르다.

그럼 이것이 일시적으로 했다가 또 풀까? 그게 아닌 거죠. 왜냐하면 거시건전성 강화 대책은 이미 우리 국제금융사회에서 룰이 있고 유형이 있어요. 거기에 다섯 가지 중에 제일 중요한 게 우리가 듣고 있는 DSR 거예요.

그 부분에 대해서 지금 강력하게 가고 있죠. 이런 부분을 종합적으로 볼 때, 투자자들이 갑자기 매물을 많이 내놓으니까 매물이 최대치가 됐잖아요. 그런데 살려는 분들은 이번에 펌핑을 더 올라가니까 포기 내지는 나라가 망하든 부동산이 망하든 둘 중에 하나는 망해라는 소리까지 나올 정도로 경제가 문제가 있다고 판단하니까, 수요자들이 스톱이 된 상태거든요.

그럼 이제 여기서 변곡점이 하나 나오겠죠. 그래서 우리 시장은 지금 매물 폭주하는 한국 부동산 분위기를 물어보셨는데, 제가 여러 얘기를 드렸지만 이런 종합적인 것 때문에 매물이 폭증했다. 앞으로의 시장에 대해서는 우리 시청자분들이 샤프하시니까 스스로 판단하실 거라고 믿습니다.

이게 사실은 우리 교수님께서 하신 말씀 중에 미국도 가격은 안 떨어지는데 거래량은 줄어들고 있다. 심지어 부동산 거래를 가장 1등으로 잘하던 미국의 어떤 분도 부동산 거래를 안 하고 다른 걸 하더라 이거잖아요. 그만큼 거래가 안 된다는 뜻인데, 이게 왜 이렇게 가끔 신고가 거래들이 툭툭 튀어나오냐면, 코로나 시기 초저금리 때 많은 자영업자분들은 그 빚을 내서 연명을 했지만, 또 어떤 분들은 반대로 그 시기에 돈을 엄청 많이 번 분들이 많아요.

갑자기 벼락 부자가 되신 분도 많거든요. 그분들이 지금 최고가 아파트를 경신하는 "나는 까짓거 그거 살 수 있어" 하고 던지는 거예요. 사는 거예요.

질르고 사는 거죠. 그 시장은 어느 아파트가 얼마에 거래될 때라는 게 먼저 뉴스에 나올 거예요. 막 나오면 인근 단지들이 들썩이고, 이렇게 시장이 약간 뭔가가 호도되는 일들이 지금 우리나라뿐만 아니라 미국도 벌어지고 있다, 저는 그렇게 판단을 하는데, 이게 최근에 다시 뭔가 사자 분위기, 이 영끌 분위기가 다시 나왔지 않습니까? 저는 그걸 어떻게 보냐면, 21년에 최고가를 찍고, 22년에 하락했다가, 23년에 반등하고, 24년에 반등하면서, 아, 아파트가 다시 뛰는구나, 아파트가 계속 우상향한다, 이것 때문에 영끌을 얼마 전에 하다가, 최근에 말씀하신 대로 전세대출 규제가 딱 들어가니까, 오, 심각하다, 이렇게 느낀 것 같아요.

지금 한문도 교수님은 대출 규제가 좀 길게 갈 것이다라고 말씀하신 거란 말이죠. 근데 짧게 가면 어떻게 합니까? 네, 대출 여러분, 정확히 보실 게 대출 규제 발표가 8월 28일 날 했거든요, 그런데 이미 8월 초 중순부터 거래량이 감소하겠어야 했습니다. 그럼 그 얘기는 뭐냐면 대출 규제를 하든 안 하든, 지금 거래는 변곡점으로 가고 있었는데 대출 규제까지 들어온 거예요.

갑자기 매물이 폭증했다는 얘기는 뭐예요? 부동산을 아는 사람들은 어? 이거 심각하다고 판단한 거고, 무주택자분들이나 청년분들은 대출 규제가 당연한데, 대출 규제 내용이 웃깁니다. 보시면, 대출이 돼서 소득으로 이자를 갚고 원리금을 갚을 수 있는 사람은 다 해주는 거예요. 특별한 게 없어요.

예전에 말한 유주택자 대출해주고, 다주택자들 대출 이런 거 있잖아요. 투자성, 투기성 이것만 없앤 거예요. 그런데도 시장이 이렇게 깜짝 놀랐잖아요, 그게 뭐냐면 우리가 부동산 시장의 펀드멘터리가 약하다는 얘기죠.

유효수요가 거의 소진된 거죠. 그러니까 지금 상황에서 우리 신고가 얘기하셨는데, 제가 한 사례 말씀 올리면 약사분이 있는데, 강남에 사시는, 그런데 본인 자산이 졸업하고 열심히 일하고 10년 모으니까 6, 7억 모았나 봐요. 그러면 상식적으로 집값이 이렇게 안 올랐으면 한 12억, 10억 선에서 살 건데, 지금 20억, 25억이니까 불안한데, 이번에 막 펌핑을 했잖아요.

불안하니까 올라탄 거죠. 탈까 말까 고민을 한 두 달 하다가 탔는데, 결론이 어떻게 되냐면, 내용이 되게 중요해요. 샀어요.

샀는데 돈이 6억밖에 없잖아요. 근데 전세가 한 8억이었대요. 20억짜리면 14억이니까 6억이 모자르잖아요.

6억을 대출 받아야 되잖아요. 대출 받는데 대출이 다 안 되고, 3억, 5천이면 4억밖에 안 된다는 거예요. 그럼 1억이 모자르잖아요.

그럼 못 사잖아요. 사채는 아니고요, 제2금융기관은 6-7%짜리, 그리고 질르고 나서 사둔 거야. 이것도 정부가 지금 약간 놀란 것 같아요.

왜 놀랐냐면, 전세 대출 사기 이런 문제로 대위 변제하는 우리가 낸 세금으로 하는 변제 금액이 올해에도 벌써 3조를 넘었어요. 이게 세금이 지금... 몇십 조가 빵꾸 나는데 또 3조를 빵꾸하나? 여기서 또 대출 보증을 더해줘? 이게 문제가 엉키니까 보도에 나왔는데 잘 모르세요.

뭐냐면, 그러면 보증 한도를 늘리려면 돈이 없으면 어떻게 해야 돼요? 돈이 모자라. 다 썼어, 벌써. 모자르면 자체 내에서 채권을 발행해서 돈을 당겨올 수 있잖아요.

또 빚을 내서. 그렇죠? 채권 발행을 금융당국에 올린 거예요. 돈이 다 떨어져서 돈을 좀 더 뽑게 채권을 발행했다고 하니까 스톱.

그러면 아까 말씀드린 거시건전성 강화 대책과 일맥상통하죠. 그러면 전세 대출에 대해서 한도를 줄이던 뭐가 나와야 돈이 오면 어떡할 거예요? 이 부분에 대해서 우리 시청자분들이 알고 계시면, 지금 이런 분위기가 예전 같지는 않구나, 이거 좀 아시면 시장에 대해서 공격적으로 갈 때가 아니다, 신고가에 놀랄 필요 없다 이렇게 말씀드릴게요. 제가 우리 감정평가사니까 이거 한번 여쭤볼게요.

지금 좀 전에 우리 한문호 교수님 말씀하신 내용과 일맥상통하면서 많은 사람들이 놓치고 있는, 너무나 단순한 내용이지만 질문을 좀 드려볼게요. 뭐냐면, 사실 좀 전에 아파트를 전세를 끼고 신규 분양을 받는다, 이건 뭐냐면 내가 들어가 살 건 아니지만 투자를 해놓은 거잖아요. 그런데 지금 모든 주거용 아파트, 이 아파트가 투자자 수요에 의해서 상승하거든요, 그렇죠? 그런데 집이 부족한 게 아니지 않습니까? 그러면 내가 지금 여기 살고 있어요.

저기 새로 짓는데 내가 거기 가서 내가 사놓고, 누군가 전세를 들여서 나중에 시세 차익을 노리고 있어. 그럼 지금 저기 공급되는 양은 집이 부족해서 공급된 게 아니잖아요. 그런데 왜들 이렇게 공급하면서 공급을 계속 할까요? 공급이 부족하다, 부족하다 주장하는 건 다른 나라다 보면 집값을 올리려는 경향이 굉장히 강해요, 공급이.

그리고 최근 2년 동안 보면 정부가 시그널을 잘못 줬어요. 시장 참여자들한테 집값만 내리면 부동산을 못 내리게 막는다 시그널을 2년 동안 계속 그렇게 줬어요. 막 비세, 비세, 비세.

지금 2년 동안 그렇게 하다 보니까, 지금 우리나라 어떤 상태가 돼 있냐 하면 부동산값이 떨어지면 엄청난 폭탄이 터지게 돼 있어요. 그러니까 이제 정부는 어떻게 해야 돼요? 계속 돈을 풀어서 부동산을 잡고 있어야죠. 가격을 2, 2, 또 이러다가 부채 잔뜩 풀어가지고.

왜냐하면 폭탄이 터지니까 부동산 값이 지금보다 더 많이 떨어지면 가계부채 폭탄이 터지고, 우리나라가 제일 먼저 경기 침체로 와버려요. 다른 나라는 안 왔는데 그 위험이 굉장히 큰 거예요. 그러니까 정부에서 2년 동안 시그널을 그렇게 주면 안 되고, 가계부채를 축소하면서 집값이 어느 정도 떨어지도록 놔둬야 되는데 2022년 1년 잠깐 내렸다고 해서 한 30% 떨어졌었죠? 그때 30%, 40%까지 떨어진 거죠.

30%, 40% 떨어져서 강남도 그랬죠. 그거. 떨어졌다고 붙잡고 가계부채를 막 풀고, 보금자리를 론 해서 엄청난 돈을 풀었잖아요.

그거 풀어서 시장 참여자들에게 시그널을 준 거예요. 떨어지면 정부가 잡아준다, 빚을 잔뜩 내게 만들어준다, 특례 대출을 해주는 거죠. 그래서 잘못된 시그널을 주고 있어요.

그래서 최근에 신고가가 많이 형성된다고 그러잖아요. 외국계 회사가 통계를 낸 걸 보면 금년에 신고가가 30억 이상짜리 신고가 18채 중에서 13채가 외국인이 샀어요. 30억 이상짜리, 금년 신고가만 말하는 거예요.

18채 중에서 13채를 외국인이 샀어요. 그럼 70몇 프로가 외국인이 산 거 아니에요? 신고가를, 물론 20억짜리, 10억짜리는 외국인이 사는 비율이 좀 줄지만, 그리고 나서 몇 개월 동안 등기 안 하고 있는 게 반이에요. 등기를 안 한 이유는 여러 가지가 있지만, 외국인이 샀을 때는 등기 절차가 늦어질 수 있어요.

외국에서 대출을 하다 가지고 돈을 가져와야 하고, 이런 절차가 있기 때문에 늦어질 수 있겠지만, 이 등기가 혹시 값을 띄우기 위한 등기일 수도 있다, 이런 인식도 저는 드는 거예요. 그리고 외국인이 샀을 때, 중국 사람도 있고, 미국 사람도 있고, 많이 있더라고요. 샀을 때 거래가 안 이루어지고, 등기를 최종적으로 냈을 때, 이거는 띄우기만 하고 안 살 수도 있겠다.

물론 이런 거는 저는 가정하고 싶지 않지만, 그런 경우도 있을 수가 있겠다, 저는 이런 생각이 들어요. 그래서 정부가 시그널을 처음부터 잘못 줬다는 생각이 들고, 신문에 2절만 하면 이런 기사가 나요. 연예인이 강남의 빌딩을 사서 200억 벌었다.

2절만 하면 나는 거예요. 또 한남동에 주택을 사서 해당 연예인이 샀던 그 가격, 그때가 언제냐면 보통 2017년, 18년 이럴 때예요. 19년.

근데 사실 그때는 눈 감고 아무거나 사도 다 올랐어요. 그 연예인이 투자를 잘 해서 값이 뛰고, 꼭 그게 부동산을 사게 되면 값이 뛰고가 아니라, 그냥 아무나 해도 물가 상승 차원에서 너무 과도한 상승이 재화의 가격이 띄어지니까, 돈의 가치가 하락해서. 그런데 그거를 다 얘기하지는 않고, 그냥 누가 얼마에 샀던 걸 얼마에 팔았으니까 얼마의 차이가 났다.

이렇게 발표하는 것은 우리 박사님 말씀처럼, 뭔가 시장을 호도할 수 있는. 언제 샀는지는 잘 안 나타나요. 그냥 몇십억 벌었다, 몇백억 벌었다 이렇게만 나타나요.

이걸 같이 측면에서 보면, 저는 이래요. 30억짜리가 60억이 됐잖아요. 예를 들어서 2배 올랐잖아요.

그럼 60억이 되면 이 돈을 내가 다 쓰고 죽으면 괜찮아요. 그런데 상속을 하면 50% 뺏겨요. 30억 이상은 50%거든요.

그럼 내가 60억 올랐다고 하면, 내 돈은 30억만 있는 거예요. 물론 내가 다 쓰고 죽으면 괜찮아요. 그런데 자식한테 물려주면 30억짜리예요.

국가에 세금 내야 되니까, 상속세. 정의는 여세 내야 되잖아요. 그럼 2배 올랐다고 해서 30억이 60억 됐다고 해서, 60억 짜리가 아니라 우리 가치관에 보면 30억 짜리예요, 감정평가의 기본으로 보자면.

그렇죠. 이해가 됐습니다. 자, 지금 이 질문만 하고 시간 마치도록 할게요.

지금 미국 대선이 이제 결과가 나오는데, 사실 뭐 누가 되느냐의 두 가지 중에 하나 아니겠습니까? 자, 그러면 누가 되면 어떻다, 이런 거를 좀 생각해 보신 적이 있습니까? 네, 저는 뭐 해리스가 되든 트럼프가 되든 우리나라에 좋을 건 아무것도 없다, 미국 대선 왜 하는 거야, 이거? 근데 장단점이 있어요. 해리스가 됐을 때는 우방을 지켜주는 경향이 굉장히 강해요. 해리스는 세계 경찰국가로서 역할을 하겠다, 이게 대선에서 공약이거든요.

트럼프는 우리가 왜 남의 나라 지키는데 돈 줘? 우리나라보고도 지금 방위비 더 내라고요. 방위비 더 내라? 그래서 바이든 정부에서 지금 다시 협상한다고 그러잖아요. 대통령이 다시 협상하자고 하면 협상해야 돼요.

돈 더 내라라, 이런 거고. 그다음에 한국, 일본, 중국 이런 데는 강대국이고 부자 나라다. 트럼프 생각이 그런 거예요.

부자 나라가 왜 자기네들이 다 돈 안 내고, 우리 미군들이 주둔하느냐. 이렇게 주장하고 있단 말이에요. 그럼 돈을 얼마나 많이 뜯어낼지, 트럼프가 됐을 때.

근데 해리스가 될 때는 뜯어내지는 않는데, 또 어떤 단점이 있냐면 해리스가 됐을 때 해리스는 세계 경찰국가로 역할을 하기 때문에 강력한 우방들한테 군사 지원을 해서 전쟁이 더 확산될 가능성을 가지고 있어요, 해리스가 되면. 근데 트럼프가 되면 전쟁이 더 줄 가능성을 가지고 있단 말이에요. 트럼프 같은 경우는 전쟁을 안 하려고 해요.

그래요, 러시아하고도 친하죠, 김정은하고도 지나지는 모르지만 친하다고 말을 하잖아요. 그러니까 전쟁을 안 하려고, 뭐 사실 몇 번 만났다고 그렇게 친하겠어요? 햄버거 한 번 먹었다고 친하다고 그러는데, 뭐 몇 번 만났다고 전쟁을 안 하는데 어떤 손해를 가지고 오냐면 우크라이나가 좀 손해보고 당신들이 휴전해라 이렇게 나면 러시아가 오케이 하잖아요. 그럼 우크라이나는 미국이 지원 안 해주면 전쟁 못하잖아요.

그래가지고 합의를 시킬 거란 말이에요. 우리나라도 마찬가지예요. 많은 불리한 점을 감수하고 트럼프가 됐을 경우에 우리한테 많은 요구를 할 거예요.

우리가 그 말을 안 들을 수 있어요? 세계가 하나의 경제체제로 움직이기 때문에 말을 안 들을 수는 없겠죠. 서로가 뭔가 주고받고 해야 되겠죠. 그런데 과도하면 우리가 또 부담되니까.

부담되죠, 엄청난 부담이 되죠. 그래서 지금 누가 되든 간에 아무튼 우리나라 경제는 좀 치명적일 수도 있다. 아무튼 대선 끝나고 나면 우리 교수님은 어떻게 보십니까? 지금 미국 대선.

일단 큰 줄 위해서. 동감이고, 디테일로 들어가면 말씀하신 대로, 트럼프가 되면 보호무역을 하고, 관세를 물리고, 우리 2차 전쟁에 좀 타격이 오겠죠. 그런데 다행히 앨런 머스크가 유세 지지를 나선 바람에 조금 숨통을 트인 것 같아요, 빈틈 사이로.

경제에는 큰 문제가 없겠지만, 아까 말씀 주신 방위비 이런 부분 때문에 장단점이 좀 있고요. 또 해리스는 우방을 밀어주는데, 자꾸 우크라이나를 지원하다 보니까 러시아도 가만히 있을 수 없으니까 또 북한이 가고, 이러니까 우리한테는 피해가 되는 게 있는 게 환율이 오르잖아요, 지정학적 리스크 때문에. 당연히 미국이죠.

한국에 자꾸 뭔가를 막 겨누다가 투자 안 하죠. 여기서 결정된 게, 며칠 전에 최상무 장관이 그 얘기했잖아요. 우리 3대 채권 국가주의에 들어가서, 내년부터는 돈이 한 70조 우리나라에 투입될 거다, 그랬잖아요.

그럼 돈이 투입되면 환율이 안정돼야 되잖아요. 근데 그 얘기 나가자마자 지금 환율이 폭등을 하잖아요. 그럼 이건 우리가 생각할 때, 우리 펀더멘탈이 약하구나.

그런데 만약에 해리스가 됐다. 그럼 계속 지정학적 리스크 갖고 있으니까, 그것도 부담된다니까. 둘 다 마음에 안 들어요, 솔직히 그냥.

제3자가 당선되면 좋을 수도 있는데, 제3자가 없죠. 우리가 스스로 준비를 잘해야 될 것 같아요. 그럼 미국 대선에 한번 출마를 해보시죠.

저요? 지금 접수기간이 끝났어요. 아, 끝났어요? 접수만 됐으면 가는데. 자, 이제 여러 가지 지표상 상당히 위험한 구간에 놓여있는 건 사실인데, 계속 부양책을 썼을 때는 뭔가 좀 들썩였지만, 지금 부양책을 쓰지 않고 규제를 하고 있기 때문에, 앞으로 부동산 시장의 위험성은 사실 다른 때보다 좀 커졌다고 저는 개인적으로 보고 있는데, 이럴 때 부동산을 뭔가 매수하거나 부동산을 생각하시는 분들에게 좋은 한마디를 딱 한마디로 정리하면 어떻게 말씀해 주시겠어요? 지금은 굉장히 위험한 시기예요.

위험한 시기라고 보고, 개발도상기간이에요. 재건축을 해서 정비기간이에요, 지금은. 옛날에는 그냥 맨땅에 집을 막 짓는 개발도상기였어요.

개발도상기의 국가는 어느 나라든지 이렇게 올라가요, 성장하죠. 계속 올랐다, 내렸다. 그런데 앞으로는 어떻게 되냐 하면, 올랐다, 내렸다 이렇게 돼요.

그러면 앞으로 투자자들은 아무 때나 사가지고 돈을 버는 시기가 아니라, 언제 사느냐가 중요한 거예요, 수평으로 가기 때문에. 그래서 그 시기를 잘 누려야 되는데, 그 시기는 알기가 힘들어요, 사실은. 그런데 어떤 때 사느냐.

절망적일 때 사면 돼요. 주식시장하고 똑같죠? 똑같아요. 그런데 그 시기가 좀 길죠, 부동산은.

그래서 지금 부동산 투자하시는 분들이 굉장히 초조해요. 또 집 없는 분들은 얼마나 초조하겠어요? 기분 나빠요, 기본적으로. 기분 되게...

나쁘겠죠. 그렇죠. 왜냐하면 값은 뛰고, 내가 할 수 있는 방법은 없고, 정부는 계속 부양시키려고 하는 것처럼 보이고, 정부를 원망하고.

그런데 지금 주택이 없는 분들이 주택을 사시는 분들은 지금 기다려야 할 타이밍이에요. 미국 대선이라는 큰 변수가 있잖아요. 전쟁이라는 큰 변수가 있잖아요.

한 교수님이 말씀하신 것처럼 전쟁이라는 엄청난 변수를 가지고 있잖아요. 저는 경기 침체냐 전쟁이냐, 둘 중에 하나가 와야 된다면 경기 침체가 오는 게 훨씬 나아요. 그렇죠.

전쟁이 오는 것보다. 전쟁은 오면 안 되는 얘기죠. 더 악화되어 버렸어요.

그래서 경기 침체가 안 오면 더 이상한 현상이기 때문에, 이런 문제에 대해서 투자하시는 분들이 많이 기다리는 시간이 필요하다, 이렇게 보고 있습니다. 사실 저희 표용호TV에서도 그렇고, 다른 경제 전문가분들이 미국이 지난 7월, 8월 이럴 때 굉장히 경기 침체 분위기가 오고 있다고 제가 말씀을 드렸는데, 지금 대선일이 가까우면서 경기 침체가 아니고 막 뭔가 주식시장이 살아나고 이런 분위기인데, 역시 돈을 많이 풀었다. 돈을 엄청 풀었죠.

그래서 그렇게 지금 침체가 아닌 것처럼 보일 수 있다. 이 말씀 제가 귀담아 듣도록 하겠습니다. 지금 한 말씀으로 다 정리해 주면, 저는 이제 많은 말씀 주셨으니까 굳이 파도가 넘치고 파도가 쉴 땐 배를 띄울 필요가 없겠죠, 여러분? 파도가 지나고 해도 뜨고 잔잔할 때 배를 띄우면 참 좋을 것 같습니다.

그 말씀으로 말씀드리면 다 이해하실 것 같습니다. 자, 집값이 알고 싶다. 우리 머니사이드 오늘 시청하신 내용 보시고, 이런 궁금한 내용이거나, 이런 건 난 이렇게 생각합니다.

라는 댓글로 여러분 의견 주시면 고맙겠습니다. 그리고 꼭 우리 머니사이드 채널 구독 누르시고, 또 옆에 표영호TV 뜨면 구독 꼭 눌러주시기 바랍니다. 오늘 영상까지 보신 여러분들, 부자 되시기 바랍니다.

두 분 고맙습니다. 네. 고맙습니다.

감사합니다.. [1]





제가 미국에 있을 동안에 대형 프랜차이즈가 10개가 부도가 났어요. 현재 상태에서 경기 침체가 안 일어나면 기적이라고 저는 봐요. 미국은 대선을 치르면서 더 악화되버렸어요.

미국도 그렇고, 갑자기 이스라엘이 이란을 치죠. 러시아와 북한이 파병을 하죠. 그 와중에 국세가 또 빵꾸가 났잖아요, 세금이.

이런 표현이 적정한지 모르겠는데, 뭔지는 모르지만, 그냥 다친 것들이 엉망진창 느낌이 드는 거예요, 경제가. 뭐, 나라가 망하든 부동산이 망하든, 둘 중에 망해. 이런 소리까지 나올 정도로 수요자들이 스톱이 된 상태거든요.

반갑습니다. 집값이 알고 싶다, MC 폐용호입니다. 오늘 대한민국에서 이분들 빼고는 부동산을 얘기할 수 없기 때문에 최고 두 분 모셨습니다.

우리 문도 안 열어보고 다 할 수 있다는 한문동의 선생님 모셔오십시오. 안녕하세요. 그리고 이분이 사실은 우리나라의 감정평가 거의 1호거든요.

네, 맞습니다. 본인께서 소개 좀 한번 해주시기 바랍니다. 감정평가사로 출발했습니다.

지금은 부동산 전반적으로 업역을 넓혀나가고 있습니다, 서동기입니다. 지금 미국 대선이 투표를 하고 결과가 나올 텐데, 저희가 녹화하는 시간은 결과 나오기 전이지 않습니까? 그래서 미국 대선에 대한 이야기가 또 과연 미국의 기준금리는 앞으로 어떻게 변할지, 지금 미국 분위기는 어떻습니까? 얼마 전에 다녀오셨죠? 네, 다녀왔죠. 어떻습니까? 대선 분위기는 처음부터 트럼프가 우세했었고 처음부터 그런데, 미국 언론은 대부분 민주당 편이잖아요.

언론의 90% 이상이 민주당 편이니까, 해리스가 앞선다고 계속하다가, 언론이 책임질 것 같으니까 트럼프하고 박빙이다, 박빙이라고 하면 책임 안 지잖아요. 누가 이겨도 책임 안 지는 거 아니에요. 한참 많이 남았을 때는 해리스가 우세하다고 그랬죠.

그게 뒤집어지지가 않으니까, 그때도 트럼프가 우세했어요. 지금 미국 분위기, 그러면 대선 말고 금리가 한번 인하됐고 앞으로 또 어떻게 될 것 같아요? 가보시니까. 사실 미국의 주식시장은 지금 화랑이잖아요.

화랑이죠. 왜냐하면 미국 재무장관 앨런이 있잖아요. 돈을 엄청나게 풀어요.

진짜 어마어마하게 풀어가지고 그것 때문에 주식시장이 화랑이 된 거죠. 이거는 나중에 대선 끝나고 큰 부메랑으로 돌아올 거예요. 그러면 오히려 미국 여러 가지 경제 상황에 좋지 않을 수도 있다, 좋지 않을 수 있다, 오히려.

지표상으로는 되게 좋아요. 체감 경기는 되게 안 좋아요. 물가도 엄청 비싸고.

제가 미국에 있을 동안에 그 대형 프랜차이즈가 열 개가 부도가 났어요. 그다음에 기업들이 계속 무너지고 있어요. 미국에는 이제 은행이 한 오천 개 되는데, 그중에서 또 몇 개 은행이 또 제가 있을 때 부도가 나서 무너지고, 물론 로컬 은행이죠.

물론, 체감 경기는 진짜 너무 안 좋아요. 지금 현재 우리 달러 환율도, 지금 천사백 원대를 바로 코앞에 두고 있는데, 여러 가지 우리 입장에서는 지금 장난 아닌 위험한 시기인데, 일단 기준금리를 0.5%를 내렸고, 앨런이 돈을 또 엄청나게 풀었고, 이런 것들은 나중에 물가 상승을 초래한단 말이에요. 또 물가 뛰어요? 기준금리가 내리고 나서 물가가 바로 뛰는 게 아니라 몇 개월 후에 뛰거든요.

그게 대선 후예요. 그럼 그때 물가가 만약에 뛰면 기준금리를 또 올려야 되나? 그런데 트럼프는 기준금리를 내리는 정책이거든요. 그래서 지난번에 앨런이 기준금리를 내리려고 할 때, 못 내리겠잖아요.

트럼프가 내가 되고 나서 내리자, 자기가 경기 살리려고 그렇게 이야기할 정도잖아요. 경기 살리는 공을 다 놔둬돌려고, 만약에 트럼프가 되면, 아마 금리를 내리려고 하겠죠. 경기 살리는데 우선이니까.

그래서 만일에 진짜 경기 침체나 이런 것들이 대선 이후에 나타난다면 우리나라에는 엄청나게 어려워지는 사태가 벌어지고, 또 지금 우리나라에 그런 징조가 나타나고 있어요. 환율이 오르잖아요. 그럼 우리나라가 좀 잘못한 게 뭐냐 하면, 기준금리를 이번에 안 내렸어야 돼요.

내렸단 말이에요. 우리나라도 경기가 위축되고 소비를 진작시키려고 내렸는데, 그것 때문에 내린 건데, 그것보다 더 큰 문제가 환율이에요. 환율을 지금 방어를 안 하면, 지금 1,400원, 1,500원까지 됐을 거예요.

환율이 방어를 하니까 1,400 밑에서 계속 맴돌고, 내려갔다가 올라갔다가 계속 하는 거죠. 그래서 대선 이후에 누가 되든지 간에 우리나라는 굉장히 어려워질 거예요. 트럼프가 되든 해리슨이 되든 대선 끝나고 나면, 미국 대선 끝나고 나면 누가 대통령이 되는 건 상관없어요.

환율이라는 게 여러분, 1,400원을 넘어섰던 적이 역대적으로 한 3번 정도가 있어요. 언제냐면, 1997년 8년 IMF 시기에, 그때 1,800원, 1,900원까지 막 갔잖아요. 그리고 나서 2007년 8년, 그때 금융위기 때, 그때 올랐고, 최근에 22년도에 미국이 금리를 올릴 때, 그때 잠깐 또 살짝 올랐다 내려왔죠.

1,400원 찍고 내려왔죠. 지금 다시 1,400원을 코앞에 두고, 그만큼 위험한 상황인데, 여기서 매물이 급증하고 있습니다. 부동산 한국 시장에.

그래서 바로 이 부분은 또 대한민국의 최고가 바로 한문도 교수님 아니겠습니까? 지금 매물 아파트 매물이 폭증하고 있단 말이죠. 일단 역대 최대를 찍었습니다. 우리가 부동산에 보통 신고가 하면 좀 임팩트 있게 받아들이잖아요? 그런 것처럼 매물이 역대 최대 매물, 이게 이제 기사는 좀 안 나오고 가끔 나오는 것 같은데요.

매매 매물이 있고, 전세, 월세가 있잖아요. 서울의 아파트의 경우에, 그 세 가지를 합한 수치가 최고치가 13만 5천 개였어요. 그때 당시에 85,000개였거든요.

매매 매물은 그런데 오늘자로 138,000개를 넘었습니다. 3,000개가 오버가 됐어요. 지금 우리가 미국 얘기를 했지만, 이미 시장에서 자산가들이 있지 않습니까? 그분들은 이미 우리가 전통적인 자산 관리 방법에서 이렇게 위기가 올 걸 대비해서는 채권을 투자하고, 또 터지고 나서 부동산이 하락하면, 또 부동산을 사고 이렇게 로테이션 하잖아요.

채권 매수액이 우리나라 대한민국 매수액이 2019년, 20년, 21년이 1년에 한 3조, 4조밖에 안 됐습니다. 개인이. 근데 지금 올해는 벌써 30조 넘었어요.

작년, 재작년도 27조, 30조였고, 지금 두 달 남았는데, 지금 자라면 40조가 되겠어요. 그럼 그분들은 왜 부동산을 안 사고 채권으로 갈까요? 이미 판 거죠. 이런 시장 상황을 이해하시고, 미국에 대해서도 첨언을 하자면, 미국의 구인 건수가요.

최고일 때, 2022년도에 경제 좋다고 할 때 1,200만 건 찍었습니다. 와, 그 정도로 많았습니까? 그 정도로 사람이 모자르다고 했잖아요. 재택근무가 터지면서.

그런데 이게 지금 740만 건으로 줄었어요. 이게 보이지 않는 경제 침체의 데이터라고 볼 수가 있겠죠. 우리가 이걸 보면, 그러면 1,200만 개에서 700만 개로 줄었다.

500만이 줄었다. 그런데 또 해고 건수 있잖아요. 해고 건수가 지금 2년 만에 최대 겁니다.

그럼 뭔가 말씀 주신 것처럼, 회장님께서 경제 침체는 올 거다. 누가 돼도 이렇게 얘기했잖아요. 그게 지금 지표들이 미국에 나타나고 있고, 미국의 주택 가격은 오르는 걸로 뜨는데요.

거래량이 수반되지 않았습니다. 제가 미국에 한 번 여름에 갔었는데요. 그때 모기지 랜드라고 대출하시는 분, 또 부동산 켈러 윌리엄스라고 미국의 제일 큰 프랜차이즈가 있어요.

거기에서 캘리포니아주에서 1등을 하신 분이 계신데, 매출이 그분이 지금 부동산을 안 하고 공인인증 업무를 해요. 그분들이 부동산이 1위 없다는 거예요. 그런데 가격은 오르고 있는 거예요.

이게 보이지 않는 앞으로의 우리가 데드킥 바운스라는 얘기 들었잖아요. 그 조짐인 거죠. 우리나라도 지금 특별한 어떤 위기나 리스크가 없어요.

없는데도 단지 전세 대출 조건부 규제하겠다는 얘기 딱 나오는데, 갑자기 둔천중 올림픽 파크포레온에 입주자들이 발 동동 구르는 이런 기사가 나와요. 그럼 이분들은 분양을 받은 건데, 왜 발을 동동 구르죠? 전세하고? 안 맞잖아요. 안 맞죠.

시장에 우리가 언론에서 많이 보신 것처럼 펌핑하는 세력들이 많았고, 그거를 따라서 분양을 갖다가 거주용이 아니라 투자한 수가 많았다는 얘기죠. 그러면 투자하는 건 요점은 뭐예요? 막 이러면서 리스크들이 많잖아요. 그 와중에 아시는 바와 같이 자영업자분들은 지금 연체율이 계속.

올라가고 있고, 또 원금 유예 상환도 은행이 좀 힘드니까 더 이상 힘들어졌고, 그 와중에 이게 국세가 또 빵꾸가 났잖아요. 세금이 뭐 이런 표현이 적정한지 모르겠는데, 뭔지 모르지만 그냥 저 친구들 엉망진창이 느껴지는 거예요. 경제가 그러다 보니까, 우리 금리 인하할 때 매물 얘기를 하는데, 시장에서 받아들인 게 뭐냐면 투자자들이 공부를 많이 하잖아요.

그분들이 금융당국이나 정부 정책을 하는 총재의 워딩에 미리 미리 체크를 하거든요. 그런데 여기서 결정적인 게 뭐냐면, 금리 인하하면서 기자회견할 때 하는 총재께서 거시건전성 강화 대책을 정부가 밝혀 금리 인하를 한다고 합니다. 자영업자들의 어려움과 이걸 하고, 그러나 단 주택가격에 대한 대출 규제나 이런 것들은 강화한다고 하니까, 이게 뭐냐면 정해진 거예요.

그러면 우리가 유추할 수 있는 게 뭐예요? 금리를 인하했는데 대출금리는 여러분, 올랐다는 뉴스 많이 보셨잖아요. 올랐죠? 대출금리가 막 더 오르는 거예요. 전세 대출금리도 올랐어요.

그러니까 시장이 투자자들 입장에서 딱 파악이 된 거예요. 이번에는 좀 다르다. 예전과 다르다.

그럼 이것이 일시적으로 했다가 또 풀까? 그게 아닌 거죠. 왜냐하면 거시건전성 강화 대책은 이미 우리 국제금융사회에서 룰이 있고 유형이 있어요. 거기에 다섯 가지 중에 제일 중요한 게 우리가 듣고 있는 DSR 거예요.

그 부분에 대해서 지금 강력하게 가고 있죠. 이런 부분을 종합적으로 볼 때, 투자자들이 갑자기 매물을 많이 내놓으니까 매물이 최대치가 됐잖아요. 그런데 살려는 분들은 이번에 펌핑을 더 올라가니까 포기 내지는 나라가 망하든 부동산이 망하든 둘 중에 하나는 망해라는 소리까지 나올 정도로 경제가 문제가 있다고 판단하니까, 수요자들이 스톱이 된 상태거든요.

그럼 이제 여기서 변곡점이 하나 나오겠죠. 그래서 우리 시장은 지금 매물 폭주하는 한국 부동산 분위기를 물어보셨는데, 제가 여러 얘기를 드렸지만 이런 종합적인 것 때문에 매물이 폭증했다. 앞으로의 시장에 대해서는 우리 시청자분들이 샤프하시니까 스스로 판단하실 거라고 믿습니다.

이게 사실은 우리 교수님께서 하신 말씀 중에 미국도 가격은 안 떨어지는데 거래량은 줄어들고 있다. 심지어 부동산 거래를 가장 1등으로 잘하던 미국의 어떤 분도 부동산 거래를 안 하고 다른 걸 하더라 이거잖아요. 그만큼 거래가 안 된다는 뜻인데, 이게 왜 이렇게 가끔 신고가 거래들이 툭툭 튀어나오냐면, 코로나 시기 초저금리 때 많은 자영업자분들은 그 빚을 내서 연명을 했지만, 또 어떤 분들은 반대로 그 시기에 돈을 엄청 많이 번 분들이 많아요.

갑자기 벼락 부자가 되신 분도 많거든요. 그분들이 지금 최고가 아파트를 경신하는 "나는 까짓거 그거 살 수 있어" 하고 던지는 거예요. 사는 거예요.

질르고 사는 거죠. 그 시장은 어느 아파트가 얼마에 거래될 때라는 게 먼저 뉴스에 나올 거예요. 막 나오면 인근 단지들이 들썩이고, 이렇게 시장이 약간 뭔가가 호도되는 일들이 지금 우리나라뿐만 아니라 미국도 벌어지고 있다, 저는 그렇게 판단을 하는데, 이게 최근에 다시 뭔가 사자 분위기, 이 영끌 분위기가 다시 나왔지 않습니까? 저는 그걸 어떻게 보냐면, 21년에 최고가를 찍고, 22년에 하락했다가, 23년에 반등하고, 24년에 반등하면서, 아, 아파트가 다시 뛰는구나, 아파트가 계속 우상향한다, 이것 때문에 영끌을 얼마 전에 하다가, 최근에 말씀하신 대로 전세대출 규제가 딱 들어가니까, 오, 심각하다, 이렇게 느낀 것 같아요.

지금 한문도 교수님은 대출 규제가 좀 길게 갈 것이다라고 말씀하신 거란 말이죠. 근데 짧게 가면 어떻게 합니까? 네, 대출 여러분, 정확히 보실 게 대출 규제 발표가 8월 28일 날 했거든요, 그런데 이미 8월 초 중순부터 거래량이 감소하겠어야 했습니다. 그럼 그 얘기는 뭐냐면 대출 규제를 하든 안 하든, 지금 거래는 변곡점으로 가고 있었는데 대출 규제까지 들어온 거예요.

갑자기 매물이 폭증했다는 얘기는 뭐예요? 부동산을 아는 사람들은 어? 이거 심각하다고 판단한 거고, 무주택자분들이나 청년분들은 대출 규제가 당연한데, 대출 규제 내용이 웃깁니다. 보시면, 대출이 돼서 소득으로 이자를 갚고 원리금을 갚을 수 있는 사람은 다 해주는 거예요. 특별한 게 없어요.

예전에 말한 유주택자 대출해주고, 다주택자들 대출 이런 거 있잖아요. 투자성, 투기성 이것만 없앤 거예요. 그런데도 시장이 이렇게 깜짝 놀랐잖아요, 그게 뭐냐면 우리가 부동산 시장의 펀드멘터리가 약하다는 얘기죠.

유효수요가 거의 소진된 거죠. 그러니까 지금 상황에서 우리 신고가 얘기하셨는데, 제가 한 사례 말씀 올리면 약사분이 있는데, 강남에 사시는, 그런데 본인 자산이 졸업하고 열심히 일하고 10년 모으니까 6, 7억 모았나 봐요. 그러면 상식적으로 집값이 이렇게 안 올랐으면 한 12억, 10억 선에서 살 건데, 지금 20억, 25억이니까 불안한데, 이번에 막 펌핑을 했잖아요.

불안하니까 올라탄 거죠. 탈까 말까 고민을 한 두 달 하다가 탔는데, 결론이 어떻게 되냐면, 내용이 되게 중요해요. 샀어요.

샀는데 돈이 6억밖에 없잖아요. 근데 전세가 한 8억이었대요. 20억짜리면 14억이니까 6억이 모자르잖아요.

6억을 대출 받아야 되잖아요. 대출 받는데 대출이 다 안 되고, 3억, 5천이면 4억밖에 안 된다는 거예요. 그럼 1억이 모자르잖아요.

그럼 못 사잖아요. 사채는 아니고요, 제2금융기관은 6-7%짜리, 그리고 질르고 나서 사둔 거야. 이것도 정부가 지금 약간 놀란 것 같아요.

왜 놀랐냐면, 전세 대출 사기 이런 문제로 대위 변제하는 우리가 낸 세금으로 하는 변제 금액이 올해에도 벌써 3조를 넘었어요. 이게 세금이 지금... 몇십 조가 빵꾸 나는데 또 3조를 빵꾸하나? 여기서 또 대출 보증을 더해줘? 이게 문제가 엉키니까 보도에 나왔는데 잘 모르세요.

뭐냐면, 그러면 보증 한도를 늘리려면 돈이 없으면 어떻게 해야 돼요? 돈이 모자라. 다 썼어, 벌써. 모자르면 자체 내에서 채권을 발행해서 돈을 당겨올 수 있잖아요.

또 빚을 내서. 그렇죠? 채권 발행을 금융당국에 올린 거예요. 돈이 다 떨어져서 돈을 좀 더 뽑게 채권을 발행했다고 하니까 스톱.

그러면 아까 말씀드린 거시건전성 강화 대책과 일맥상통하죠. 그러면 전세 대출에 대해서 한도를 줄이던 뭐가 나와야 돈이 오면 어떡할 거예요? 이 부분에 대해서 우리 시청자분들이 알고 계시면, 지금 이런 분위기가 예전 같지는 않구나, 이거 좀 아시면 시장에 대해서 공격적으로 갈 때가 아니다, 신고가에 놀랄 필요 없다 이렇게 말씀드릴게요. 제가 우리 감정평가사니까 이거 한번 여쭤볼게요.

지금 좀 전에 우리 한문호 교수님 말씀하신 내용과 일맥상통하면서 많은 사람들이 놓치고 있는, 너무나 단순한 내용이지만 질문을 좀 드려볼게요. 뭐냐면, 사실 좀 전에 아파트를 전세를 끼고 신규 분양을 받는다, 이건 뭐냐면 내가 들어가 살 건 아니지만 투자를 해놓은 거잖아요. 그런데 지금 모든 주거용 아파트, 이 아파트가 투자자 수요에 의해서 상승하거든요, 그렇죠? 그런데 집이 부족한 게 아니지 않습니까? 그러면 내가 지금 여기 살고 있어요.

저기 새로 짓는데 내가 거기 가서 내가 사놓고, 누군가 전세를 들여서 나중에 시세 차익을 노리고 있어. 그럼 지금 저기 공급되는 양은 집이 부족해서 공급된 게 아니잖아요. 그런데 왜들 이렇게 공급하면서 공급을 계속 할까요? 공급이 부족하다, 부족하다 주장하는 건 다른 나라다 보면 집값을 올리려는 경향이 굉장히 강해요, 공급이.

그리고 최근 2년 동안 보면 정부가 시그널을 잘못 줬어요. 시장 참여자들한테 집값만 내리면 부동산을 못 내리게 막는다 시그널을 2년 동안 계속 그렇게 줬어요. 막 비세, 비세, 비세.

지금 2년 동안 그렇게 하다 보니까, 지금 우리나라 어떤 상태가 돼 있냐 하면 부동산값이 떨어지면 엄청난 폭탄이 터지게 돼 있어요. 그러니까 이제 정부는 어떻게 해야 돼요? 계속 돈을 풀어서 부동산을 잡고 있어야죠. 가격을 2, 2, 또 이러다가 부채 잔뜩 풀어가지고.

왜냐하면 폭탄이 터지니까 부동산 값이 지금보다 더 많이 떨어지면 가계부채 폭탄이 터지고, 우리나라가 제일 먼저 경기 침체로 와버려요. 다른 나라는 안 왔는데 그 위험이 굉장히 큰 거예요. 그러니까 정부에서 2년 동안 시그널을 그렇게 주면 안 되고, 가계부채를 축소하면서 집값이 어느 정도 떨어지도록 놔둬야 되는데 2022년 1년 잠깐 내렸다고 해서 한 30% 떨어졌었죠? 그때 30%, 40%까지 떨어진 거죠.

30%, 40% 떨어져서 강남도 그랬죠. 그거. 떨어졌다고 붙잡고 가계부채를 막 풀고, 보금자리를 론 해서 엄청난 돈을 풀었잖아요.

그거 풀어서 시장 참여자들에게 시그널을 준 거예요. 떨어지면 정부가 잡아준다, 빚을 잔뜩 내게 만들어준다, 특례 대출을 해주는 거죠. 그래서 잘못된 시그널을 주고 있어요.

그래서 최근에 신고가가 많이 형성된다고 그러잖아요. 외국계 회사가 통계를 낸 걸 보면 금년에 신고가가 30억 이상짜리 신고가 18채 중에서 13채가 외국인이 샀어요. 30억 이상짜리, 금년 신고가만 말하는 거예요.

18채 중에서 13채를 외국인이 샀어요. 그럼 70몇 프로가 외국인이 산 거 아니에요? 신고가를, 물론 20억짜리, 10억짜리는 외국인이 사는 비율이 좀 줄지만, 그리고 나서 몇 개월 동안 등기 안 하고 있는 게 반이에요. 등기를 안 한 이유는 여러 가지가 있지만, 외국인이 샀을 때는 등기 절차가 늦어질 수 있어요.

외국에서 대출을 하다 가지고 돈을 가져와야 하고, 이런 절차가 있기 때문에 늦어질 수 있겠지만, 이 등기가 혹시 값을 띄우기 위한 등기일 수도 있다, 이런 인식도 저는 드는 거예요. 그리고 외국인이 샀을 때, 중국 사람도 있고, 미국 사람도 있고, 많이 있더라고요. 샀을 때 거래가 안 이루어지고, 등기를 최종적으로 냈을 때, 이거는 띄우기만 하고 안 살 수도 있겠다.

물론 이런 거는 저는 가정하고 싶지 않지만, 그런 경우도 있을 수가 있겠다, 저는 이런 생각이 들어요. 그래서 정부가 시그널을 처음부터 잘못 줬다는 생각이 들고, 신문에 2절만 하면 이런 기사가 나요. 연예인이 강남의 빌딩을 사서 200억 벌었다.

2절만 하면 나는 거예요. 또 한남동에 주택을 사서 해당 연예인이 샀던 그 가격, 그때가 언제냐면 보통 2017년, 18년 이럴 때예요. 19년.

근데 사실 그때는 눈 감고 아무거나 사도 다 올랐어요. 그 연예인이 투자를 잘 해서 값이 뛰고, 꼭 그게 부동산을 사게 되면 값이 뛰고가 아니라, 그냥 아무나 해도 물가 상승 차원에서 너무 과도한 상승이 재화의 가격이 띄어지니까, 돈의 가치가 하락해서. 그런데 그거를 다 얘기하지는 않고, 그냥 누가 얼마에 샀던 걸 얼마에 팔았으니까 얼마의 차이가 났다.

이렇게 발표하는 것은 우리 박사님 말씀처럼, 뭔가 시장을 호도할 수 있는. 언제 샀는지는 잘 안 나타나요. 그냥 몇십억 벌었다, 몇백억 벌었다 이렇게만 나타나요.

이걸 같이 측면에서 보면, 저는 이래요. 30억짜리가 60억이 됐잖아요. 예를 들어서 2배 올랐잖아요.

그럼 60억이 되면 이 돈을 내가 다 쓰고 죽으면 괜찮아요. 그런데 상속을 하면 50% 뺏겨요. 30억 이상은 50%거든요.

그럼 내가 60억 올랐다고 하면, 내 돈은 30억만 있는 거예요. 물론 내가 다 쓰고 죽으면 괜찮아요. 그런데 자식한테 물려주면 30억짜리예요.

국가에 세금 내야 되니까, 상속세. 정의는 여세 내야 되잖아요. 그럼 2배 올랐다고 해서 30억이 60억 됐다고 해서, 60억 짜리가 아니라 우리 가치관에 보면 30억 짜리예요, 감정평가의 기본으로 보자면.

그렇죠. 이해가 됐습니다. 자, 지금 이 질문만 하고 시간 마치도록 할게요.

지금 미국 대선이 이제 결과가 나오는데, 사실 뭐 누가 되느냐의 두 가지 중에 하나 아니겠습니까? 자, 그러면 누가 되면 어떻다, 이런 거를 좀 생각해 보신 적이 있습니까? 네, 저는 뭐 해리스가 되든 트럼프가 되든 우리나라에 좋을 건 아무것도 없다, 미국 대선 왜 하는 거야, 이거? 근데 장단점이 있어요. 해리스가 됐을 때는 우방을 지켜주는 경향이 굉장히 강해요. 해리스는 세계 경찰국가로서 역할을 하겠다, 이게 대선에서 공약이거든요.

트럼프는 우리가 왜 남의 나라 지키는데 돈 줘? 우리나라보고도 지금 방위비 더 내라고요. 방위비 더 내라? 그래서 바이든 정부에서 지금 다시 협상한다고 그러잖아요. 대통령이 다시 협상하자고 하면 협상해야 돼요.

돈 더 내라라, 이런 거고. 그다음에 한국, 일본, 중국 이런 데는 강대국이고 부자 나라다. 트럼프 생각이 그런 거예요.

부자 나라가 왜 자기네들이 다 돈 안 내고, 우리 미군들이 주둔하느냐. 이렇게 주장하고 있단 말이에요. 그럼 돈을 얼마나 많이 뜯어낼지, 트럼프가 됐을 때.

근데 해리스가 될 때는 뜯어내지는 않는데, 또 어떤 단점이 있냐면 해리스가 됐을 때 해리스는 세계 경찰국가로 역할을 하기 때문에 강력한 우방들한테 군사 지원을 해서 전쟁이 더 확산될 가능성을 가지고 있어요, 해리스가 되면. 근데 트럼프가 되면 전쟁이 더 줄 가능성을 가지고 있단 말이에요. 트럼프 같은 경우는 전쟁을 안 하려고 해요.

그래요, 러시아하고도 친하죠, 김정은하고도 지나지는 모르지만 친하다고 말을 하잖아요. 그러니까 전쟁을 안 하려고, 뭐 사실 몇 번 만났다고 그렇게 친하겠어요? 햄버거 한 번 먹었다고 친하다고 그러는데, 뭐 몇 번 만났다고 전쟁을 안 하는데 어떤 손해를 가지고 오냐면 우크라이나가 좀 손해보고 당신들이 휴전해라 이렇게 나면 러시아가 오케이 하잖아요. 그럼 우크라이나는 미국이 지원 안 해주면 전쟁 못하잖아요.

그래가지고 합의를 시킬 거란 말이에요. 우리나라도 마찬가지예요. 많은 불리한 점을 감수하고 트럼프가 됐을 경우에 우리한테 많은 요구를 할 거예요.

우리가 그 말을 안 들을 수 있어요? 세계가 하나의 경제체제로 움직이기 때문에 말을 안 들을 수는 없겠죠. 서로가 뭔가 주고받고 해야 되겠죠. 그런데 과도하면 우리가 또 부담되니까.

부담되죠, 엄청난 부담이 되죠. 그래서 지금 누가 되든 간에 아무튼 우리나라 경제는 좀 치명적일 수도 있다. 아무튼 대선 끝나고 나면 우리 교수님은 어떻게 보십니까? 지금 미국 대선.

일단 큰 줄 위해서. 동감이고, 디테일로 들어가면 말씀하신 대로, 트럼프가 되면 보호무역을 하고, 관세를 물리고, 우리 2차 전쟁에 좀 타격이 오겠죠. 그런데 다행히 앨런 머스크가 유세 지지를 나선 바람에 조금 숨통을 트인 것 같아요, 빈틈 사이로.

경제에는 큰 문제가 없겠지만, 아까 말씀 주신 방위비 이런 부분 때문에 장단점이 좀 있고요. 또 해리스는 우방을 밀어주는데, 자꾸 우크라이나를 지원하다 보니까 러시아도 가만히 있을 수 없으니까 또 북한이 가고, 이러니까 우리한테는 피해가 되는 게 있는 게 환율이 오르잖아요, 지정학적 리스크 때문에. 당연히 미국이죠.

한국에 자꾸 뭔가를 막 겨누다가 투자 안 하죠. 여기서 결정된 게, 며칠 전에 최상무 장관이 그 얘기했잖아요. 우리 3대 채권 국가주의에 들어가서, 내년부터는 돈이 한 70조 우리나라에 투입될 거다, 그랬잖아요.

그럼 돈이 투입되면 환율이 안정돼야 되잖아요. 근데 그 얘기 나가자마자 지금 환율이 폭등을 하잖아요. 그럼 이건 우리가 생각할 때, 우리 펀더멘탈이 약하구나.

그런데 만약에 해리스가 됐다. 그럼 계속 지정학적 리스크 갖고 있으니까, 그것도 부담된다니까. 둘 다 마음에 안 들어요, 솔직히 그냥.

제3자가 당선되면 좋을 수도 있는데, 제3자가 없죠. 우리가 스스로 준비를 잘해야 될 것 같아요. 그럼 미국 대선에 한번 출마를 해보시죠.

저요? 지금 접수기간이 끝났어요. 아, 끝났어요? 접수만 됐으면 가는데. 자, 이제 여러 가지 지표상 상당히 위험한 구간에 놓여있는 건 사실인데, 계속 부양책을 썼을 때는 뭔가 좀 들썩였지만, 지금 부양책을 쓰지 않고 규제를 하고 있기 때문에, 앞으로 부동산 시장의 위험성은 사실 다른 때보다 좀 커졌다고 저는 개인적으로 보고 있는데, 이럴 때 부동산을 뭔가 매수하거나 부동산을 생각하시는 분들에게 좋은 한마디를 딱 한마디로 정리하면 어떻게 말씀해 주시겠어요? 지금은 굉장히 위험한 시기예요.

위험한 시기라고 보고, 개발도상기간이에요. 재건축을 해서 정비기간이에요, 지금은. 옛날에는 그냥 맨땅에 집을 막 짓는 개발도상기였어요.

개발도상기의 국가는 어느 나라든지 이렇게 올라가요, 성장하죠. 계속 올랐다, 내렸다. 그런데 앞으로는 어떻게 되냐 하면, 올랐다, 내렸다 이렇게 돼요.

그러면 앞으로 투자자들은 아무 때나 사가지고 돈을 버는 시기가 아니라, 언제 사느냐가 중요한 거예요, 수평으로 가기 때문에. 그래서 그 시기를 잘 누려야 되는데, 그 시기는 알기가 힘들어요, 사실은. 그런데 어떤 때 사느냐.

절망적일 때 사면 돼요. 주식시장하고 똑같죠? 똑같아요. 그런데 그 시기가 좀 길죠, 부동산은.

그래서 지금 부동산 투자하시는 분들이 굉장히 초조해요. 또 집 없는 분들은 얼마나 초조하겠어요? 기분 나빠요, 기본적으로. 기분 되게...

나쁘겠죠. 그렇죠. 왜냐하면 값은 뛰고, 내가 할 수 있는 방법은 없고, 정부는 계속 부양시키려고 하는 것처럼 보이고, 정부를 원망하고.

그런데 지금 주택이 없는 분들이 주택을 사시는 분들은 지금 기다려야 할 타이밍이에요. 미국 대선이라는 큰 변수가 있잖아요. 전쟁이라는 큰 변수가 있잖아요.

한 교수님이 말씀하신 것처럼 전쟁이라는 엄청난 변수를 가지고 있잖아요. 저는 경기 침체냐 전쟁이냐, 둘 중에 하나가 와야 된다면 경기 침체가 오는 게 훨씬 나아요. 그렇죠.

전쟁이 오는 것보다. 전쟁은 오면 안 되는 얘기죠. 더 악화되어 버렸어요.

그래서 경기 침체가 안 오면 더 이상한 현상이기 때문에, 이런 문제에 대해서 투자하시는 분들이 많이 기다리는 시간이 필요하다, 이렇게 보고 있습니다. 사실 저희 표용호TV에서도 그렇고, 다른 경제 전문가분들이 미국이 지난 7월, 8월 이럴 때 굉장히 경기 침체 분위기가 오고 있다고 제가 말씀을 드렸는데, 지금 대선일이 가까우면서 경기 침체가 아니고 막 뭔가 주식시장이 살아나고 이런 분위기인데, 역시 돈을 많이 풀었다. 돈을 엄청 풀었죠.

그래서 그렇게 지금 침체가 아닌 것처럼 보일 수 있다. 이 말씀 제가 귀담아 듣도록 하겠습니다. 지금 한 말씀으로 다 정리해 주면, 저는 이제 많은 말씀 주셨으니까 굳이 파도가 넘치고 파도가 쉴 땐 배를 띄울 필요가 없겠죠, 여러분? 파도가 지나고 해도 뜨고 잔잔할 때 배를 띄우면 참 좋을 것 같습니다.

그 말씀으로 말씀드리면 다 이해하실 것 같습니다. 자, 집값이 알고 싶다. 우리 머니사이드 오늘 시청하신 내용 보시고, 이런 궁금한 내용이거나, 이런 건 난 이렇게 생각합니다.

라는 댓글로 여러분 의견 주시면 고맙겠습니다. 그리고 꼭 우리 머니사이드 채널 구독 누르시고, 또 옆에 표영호TV 뜨면 구독 꼭 눌러주시기 바랍니다. 오늘 영상까지 보신 여러분들, 부자 되시기 바랍니다.

두 분 고맙습니다. 네. 고맙습니다.

감사합니다.. [2]





제가 미국에 있을 동안에 대형 프랜차이즈가 10개가 부도가 났어요. 현재 상태에서 경기 침체가 안 일어나면 기적이라고 저는 봐요. 미국은 대선을 치르면서 더 악화되버렸어요.

미국도 그렇고, 갑자기 이스라엘이 이란을 치죠. 러시아와 북한이 파병을 하죠. 그 와중에 국세가 또 빵꾸가 났잖아요, 세금이.

이런 표현이 적정한지 모르겠는데, 뭔지는 모르지만, 그냥 다친 것들이 엉망진창 느낌이 드는 거예요, 경제가. 뭐, 나라가 망하든 부동산이 망하든, 둘 중에 망해. 이런 소리까지 나올 정도로 수요자들이 스톱이 된 상태거든요.

반갑습니다. 집값이 알고 싶다, MC 폐용호입니다. 오늘 대한민국에서 이분들 빼고는 부동산을 얘기할 수 없기 때문에 최고 두 분 모셨습니다.

우리 문도 안 열어보고 다 할 수 있다는 한문동의 선생님 모셔오십시오. 안녕하세요. 그리고 이분이 사실은 우리나라의 감정평가 거의 1호거든요.

네, 맞습니다. 본인께서 소개 좀 한번 해주시기 바랍니다. 감정평가사로 출발했습니다.

지금은 부동산 전반적으로 업역을 넓혀나가고 있습니다, 서동기입니다. 지금 미국 대선이 투표를 하고 결과가 나올 텐데, 저희가 녹화하는 시간은 결과 나오기 전이지 않습니까? 그래서 미국 대선에 대한 이야기가 또 과연 미국의 기준금리는 앞으로 어떻게 변할지, 지금 미국 분위기는 어떻습니까? 얼마 전에 다녀오셨죠? 네, 다녀왔죠. 어떻습니까? 대선 분위기는 처음부터 트럼프가 우세했었고 처음부터 그런데, 미국 언론은 대부분 민주당 편이잖아요.

언론의 90% 이상이 민주당 편이니까, 해리스가 앞선다고 계속하다가, 언론이 책임질 것 같으니까 트럼프하고 박빙이다, 박빙이라고 하면 책임 안 지잖아요. 누가 이겨도 책임 안 지는 거 아니에요. 한참 많이 남았을 때는 해리스가 우세하다고 그랬죠.

그게 뒤집어지지가 않으니까, 그때도 트럼프가 우세했어요. 지금 미국 분위기, 그러면 대선 말고 금리가 한번 인하됐고 앞으로 또 어떻게 될 것 같아요? 가보시니까. 사실 미국의 주식시장은 지금 화랑이잖아요.

화랑이죠. 왜냐하면 미국 재무장관 앨런이 있잖아요. 돈을 엄청나게 풀어요.

진짜 어마어마하게 풀어가지고 그것 때문에 주식시장이 화랑이 된 거죠. 이거는 나중에 대선 끝나고 큰 부메랑으로 돌아올 거예요. 그러면 오히려 미국 여러 가지 경제 상황에 좋지 않을 수도 있다, 좋지 않을 수 있다, 오히려.

지표상으로는 되게 좋아요. 체감 경기는 되게 안 좋아요. 물가도 엄청 비싸고.

제가 미국에 있을 동안에 그 대형 프랜차이즈가 열 개가 부도가 났어요. 그다음에 기업들이 계속 무너지고 있어요. 미국에는 이제 은행이 한 오천 개 되는데, 그중에서 또 몇 개 은행이 또 제가 있을 때 부도가 나서 무너지고, 물론 로컬 은행이죠.

물론, 체감 경기는 진짜 너무 안 좋아요. 지금 현재 우리 달러 환율도, 지금 천사백 원대를 바로 코앞에 두고 있는데, 여러 가지 우리 입장에서는 지금 장난 아닌 위험한 시기인데, 일단 기준금리를 0.5%를 내렸고, 앨런이 돈을 또 엄청나게 풀었고, 이런 것들은 나중에 물가 상승을 초래한단 말이에요. 또 물가 뛰어요? 기준금리가 내리고 나서 물가가 바로 뛰는 게 아니라 몇 개월 후에 뛰거든요.

그게 대선 후예요. 그럼 그때 물가가 만약에 뛰면 기준금리를 또 올려야 되나? 그런데 트럼프는 기준금리를 내리는 정책이거든요. 그래서 지난번에 앨런이 기준금리를 내리려고 할 때, 못 내리겠잖아요.

트럼프가 내가 되고 나서 내리자, 자기가 경기 살리려고 그렇게 이야기할 정도잖아요. 경기 살리는 공을 다 놔둬돌려고, 만약에 트럼프가 되면, 아마 금리를 내리려고 하겠죠. 경기 살리는데 우선이니까.

그래서 만일에 진짜 경기 침체나 이런 것들이 대선 이후에 나타난다면 우리나라에는 엄청나게 어려워지는 사태가 벌어지고, 또 지금 우리나라에 그런 징조가 나타나고 있어요. 환율이 오르잖아요. 그럼 우리나라가 좀 잘못한 게 뭐냐 하면, 기준금리를 이번에 안 내렸어야 돼요.

내렸단 말이에요. 우리나라도 경기가 위축되고 소비를 진작시키려고 내렸는데, 그것 때문에 내린 건데, 그것보다 더 큰 문제가 환율이에요. 환율을 지금 방어를 안 하면, 지금 1,400원, 1,500원까지 됐을 거예요.

환율이 방어를 하니까 1,400 밑에서 계속 맴돌고, 내려갔다가 올라갔다가 계속 하는 거죠. 그래서 대선 이후에 누가 되든지 간에 우리나라는 굉장히 어려워질 거예요. 트럼프가 되든 해리슨이 되든 대선 끝나고 나면, 미국 대선 끝나고 나면 누가 대통령이 되는 건 상관없어요.

환율이라는 게 여러분, 1,400원을 넘어섰던 적이 역대적으로 한 3번 정도가 있어요. 언제냐면, 1997년 8년 IMF 시기에, 그때 1,800원, 1,900원까지 막 갔잖아요. 그리고 나서 2007년 8년, 그때 금융위기 때, 그때 올랐고, 최근에 22년도에 미국이 금리를 올릴 때, 그때 잠깐 또 살짝 올랐다 내려왔죠.

1,400원 찍고 내려왔죠. 지금 다시 1,400원을 코앞에 두고, 그만큼 위험한 상황인데, 여기서 매물이 급증하고 있습니다. 부동산 한국 시장에.

그래서 바로 이 부분은 또 대한민국의 최고가 바로 한문도 교수님 아니겠습니까? 지금 매물 아파트 매물이 폭증하고 있단 말이죠. 일단 역대 최대를 찍었습니다. 우리가 부동산에 보통 신고가 하면 좀 임팩트 있게 받아들이잖아요? 그런 것처럼 매물이 역대 최대 매물, 이게 이제 기사는 좀 안 나오고 가끔 나오는 것 같은데요.

매매 매물이 있고, 전세, 월세가 있잖아요. 서울의 아파트의 경우에, 그 세 가지를 합한 수치가 최고치가 13만 5천 개였어요. 그때 당시에 85,000개였거든요.

매매 매물은 그런데 오늘자로 138,000개를 넘었습니다. 3,000개가 오버가 됐어요. 지금 우리가 미국 얘기를 했지만, 이미 시장에서 자산가들이 있지 않습니까? 그분들은 이미 우리가 전통적인 자산 관리 방법에서 이렇게 위기가 올 걸 대비해서는 채권을 투자하고, 또 터지고 나서 부동산이 하락하면, 또 부동산을 사고 이렇게 로테이션 하잖아요.

채권 매수액이 우리나라 대한민국 매수액이 2019년, 20년, 21년이 1년에 한 3조, 4조밖에 안 됐습니다. 개인이. 근데 지금 올해는 벌써 30조 넘었어요.

작년, 재작년도 27조, 30조였고, 지금 두 달 남았는데, 지금 자라면 40조가 되겠어요. 그럼 그분들은 왜 부동산을 안 사고 채권으로 갈까요? 이미 판 거죠. 이런 시장 상황을 이해하시고, 미국에 대해서도 첨언을 하자면, 미국의 구인 건수가요.

최고일 때, 2022년도에 경제 좋다고 할 때 1,200만 건 찍었습니다. 와, 그 정도로 많았습니까? 그 정도로 사람이 모자르다고 했잖아요. 재택근무가 터지면서.

그런데 이게 지금 740만 건으로 줄었어요. 이게 보이지 않는 경제 침체의 데이터라고 볼 수가 있겠죠. 우리가 이걸 보면, 그러면 1,200만 개에서 700만 개로 줄었다.

500만이 줄었다. 그런데 또 해고 건수 있잖아요. 해고 건수가 지금 2년 만에 최대 겁니다.

그럼 뭔가 말씀 주신 것처럼, 회장님께서 경제 침체는 올 거다. 누가 돼도 이렇게 얘기했잖아요. 그게 지금 지표들이 미국에 나타나고 있고, 미국의 주택 가격은 오르는 걸로 뜨는데요.

거래량이 수반되지 않았습니다. 제가 미국에 한 번 여름에 갔었는데요. 그때 모기지 랜드라고 대출하시는 분, 또 부동산 켈러 윌리엄스라고 미국의 제일 큰 프랜차이즈가 있어요.

거기에서 캘리포니아주에서 1등을 하신 분이 계신데, 매출이 그분이 지금 부동산을 안 하고 공인인증 업무를 해요. 그분들이 부동산이 1위 없다는 거예요. 그런데 가격은 오르고 있는 거예요.

이게 보이지 않는 앞으로의 우리가 데드킥 바운스라는 얘기 들었잖아요. 그 조짐인 거죠. 우리나라도 지금 특별한 어떤 위기나 리스크가 없어요.

없는데도 단지 전세 대출 조건부 규제하겠다는 얘기 딱 나오는데, 갑자기 둔천중 올림픽 파크포레온에 입주자들이 발 동동 구르는 이런 기사가 나와요. 그럼 이분들은 분양을 받은 건데, 왜 발을 동동 구르죠? 전세하고? 안 맞잖아요. 안 맞죠.

시장에 우리가 언론에서 많이 보신 것처럼 펌핑하는 세력들이 많았고, 그거를 따라서 분양을 갖다가 거주용이 아니라 투자한 수가 많았다는 얘기죠. 그러면 투자하는 건 요점은 뭐예요? 막 이러면서 리스크들이 많잖아요. 그 와중에 아시는 바와 같이 자영업자분들은 지금 연체율이 계속.

올라가고 있고, 또 원금 유예 상환도 은행이 좀 힘드니까 더 이상 힘들어졌고, 그 와중에 이게 국세가 또 빵꾸가 났잖아요. 세금이 뭐 이런 표현이 적정한지 모르겠는데, 뭔지 모르지만 그냥 저 친구들 엉망진창이 느껴지는 거예요. 경제가 그러다 보니까, 우리 금리 인하할 때 매물 얘기를 하는데, 시장에서 받아들인 게 뭐냐면 투자자들이 공부를 많이 하잖아요.

그분들이 금융당국이나 정부 정책을 하는 총재의 워딩에 미리 미리 체크를 하거든요. 그런데 여기서 결정적인 게 뭐냐면, 금리 인하하면서 기자회견할 때 하는 총재께서 거시건전성 강화 대책을 정부가 밝혀 금리 인하를 한다고 합니다. 자영업자들의 어려움과 이걸 하고, 그러나 단 주택가격에 대한 대출 규제나 이런 것들은 강화한다고 하니까, 이게 뭐냐면 정해진 거예요.

그러면 우리가 유추할 수 있는 게 뭐예요? 금리를 인하했는데 대출금리는 여러분, 올랐다는 뉴스 많이 보셨잖아요. 올랐죠? 대출금리가 막 더 오르는 거예요. 전세 대출금리도 올랐어요.

그러니까 시장이 투자자들 입장에서 딱 파악이 된 거예요. 이번에는 좀 다르다. 예전과 다르다.

그럼 이것이 일시적으로 했다가 또 풀까? 그게 아닌 거죠. 왜냐하면 거시건전성 강화 대책은 이미 우리 국제금융사회에서 룰이 있고 유형이 있어요. 거기에 다섯 가지 중에 제일 중요한 게 우리가 듣고 있는 DSR 거예요.

그 부분에 대해서 지금 강력하게 가고 있죠. 이런 부분을 종합적으로 볼 때, 투자자들이 갑자기 매물을 많이 내놓으니까 매물이 최대치가 됐잖아요. 그런데 살려는 분들은 이번에 펌핑을 더 올라가니까 포기 내지는 나라가 망하든 부동산이 망하든 둘 중에 하나는 망해라는 소리까지 나올 정도로 경제가 문제가 있다고 판단하니까, 수요자들이 스톱이 된 상태거든요.

그럼 이제 여기서 변곡점이 하나 나오겠죠. 그래서 우리 시장은 지금 매물 폭주하는 한국 부동산 분위기를 물어보셨는데, 제가 여러 얘기를 드렸지만 이런 종합적인 것 때문에 매물이 폭증했다. 앞으로의 시장에 대해서는 우리 시청자분들이 샤프하시니까 스스로 판단하실 거라고 믿습니다.

이게 사실은 우리 교수님께서 하신 말씀 중에 미국도 가격은 안 떨어지는데 거래량은 줄어들고 있다. 심지어 부동산 거래를 가장 1등으로 잘하던 미국의 어떤 분도 부동산 거래를 안 하고 다른 걸 하더라 이거잖아요. 그만큼 거래가 안 된다는 뜻인데, 이게 왜 이렇게 가끔 신고가 거래들이 툭툭 튀어나오냐면, 코로나 시기 초저금리 때 많은 자영업자분들은 그 빚을 내서 연명을 했지만, 또 어떤 분들은 반대로 그 시기에 돈을 엄청 많이 번 분들이 많아요.

갑자기 벼락 부자가 되신 분도 많거든요. 그분들이 지금 최고가 아파트를 경신하는 "나는 까짓거 그거 살 수 있어" 하고 던지는 거예요. 사는 거예요.

질르고 사는 거죠. 그 시장은 어느 아파트가 얼마에 거래될 때라는 게 먼저 뉴스에 나올 거예요. 막 나오면 인근 단지들이 들썩이고, 이렇게 시장이 약간 뭔가가 호도되는 일들이 지금 우리나라뿐만 아니라 미국도 벌어지고 있다, 저는 그렇게 판단을 하는데, 이게 최근에 다시 뭔가 사자 분위기, 이 영끌 분위기가 다시 나왔지 않습니까? 저는 그걸 어떻게 보냐면, 21년에 최고가를 찍고, 22년에 하락했다가, 23년에 반등하고, 24년에 반등하면서, 아, 아파트가 다시 뛰는구나, 아파트가 계속 우상향한다, 이것 때문에 영끌을 얼마 전에 하다가, 최근에 말씀하신 대로 전세대출 규제가 딱 들어가니까, 오, 심각하다, 이렇게 느낀 것 같아요.

지금 한문도 교수님은 대출 규제가 좀 길게 갈 것이다라고 말씀하신 거란 말이죠. 근데 짧게 가면 어떻게 합니까? 네, 대출 여러분, 정확히 보실 게 대출 규제 발표가 8월 28일 날 했거든요, 그런데 이미 8월 초 중순부터 거래량이 감소하겠어야 했습니다. 그럼 그 얘기는 뭐냐면 대출 규제를 하든 안 하든, 지금 거래는 변곡점으로 가고 있었는데 대출 규제까지 들어온 거예요.

갑자기 매물이 폭증했다는 얘기는 뭐예요? 부동산을 아는 사람들은 어? 이거 심각하다고 판단한 거고, 무주택자분들이나 청년분들은 대출 규제가 당연한데, 대출 규제 내용이 웃깁니다. 보시면, 대출이 돼서 소득으로 이자를 갚고 원리금을 갚을 수 있는 사람은 다 해주는 거예요. 특별한 게 없어요.

예전에 말한 유주택자 대출해주고, 다주택자들 대출 이런 거 있잖아요. 투자성, 투기성 이것만 없앤 거예요. 그런데도 시장이 이렇게 깜짝 놀랐잖아요, 그게 뭐냐면 우리가 부동산 시장의 펀드멘터리가 약하다는 얘기죠.

유효수요가 거의 소진된 거죠. 그러니까 지금 상황에서 우리 신고가 얘기하셨는데, 제가 한 사례 말씀 올리면 약사분이 있는데, 강남에 사시는, 그런데 본인 자산이 졸업하고 열심히 일하고 10년 모으니까 6, 7억 모았나 봐요. 그러면 상식적으로 집값이 이렇게 안 올랐으면 한 12억, 10억 선에서 살 건데, 지금 20억, 25억이니까 불안한데, 이번에 막 펌핑을 했잖아요.

불안하니까 올라탄 거죠. 탈까 말까 고민을 한 두 달 하다가 탔는데, 결론이 어떻게 되냐면, 내용이 되게 중요해요. 샀어요.

샀는데 돈이 6억밖에 없잖아요. 근데 전세가 한 8억이었대요. 20억짜리면 14억이니까 6억이 모자르잖아요.

6억을 대출 받아야 되잖아요. 대출 받는데 대출이 다 안 되고, 3억, 5천이면 4억밖에 안 된다는 거예요. 그럼 1억이 모자르잖아요.

그럼 못 사잖아요. 사채는 아니고요, 제2금융기관은 6-7%짜리, 그리고 질르고 나서 사둔 거야. 이것도 정부가 지금 약간 놀란 것 같아요.

왜 놀랐냐면, 전세 대출 사기 이런 문제로 대위 변제하는 우리가 낸 세금으로 하는 변제 금액이 올해에도 벌써 3조를 넘었어요. 이게 세금이 지금... 몇십 조가 빵꾸 나는데 또 3조를 빵꾸하나? 여기서 또 대출 보증을 더해줘? 이게 문제가 엉키니까 보도에 나왔는데 잘 모르세요.

뭐냐면, 그러면 보증 한도를 늘리려면 돈이 없으면 어떻게 해야 돼요? 돈이 모자라. 다 썼어, 벌써. 모자르면 자체 내에서 채권을 발행해서 돈을 당겨올 수 있잖아요.

또 빚을 내서. 그렇죠? 채권 발행을 금융당국에 올린 거예요. 돈이 다 떨어져서 돈을 좀 더 뽑게 채권을 발행했다고 하니까 스톱.

그러면 아까 말씀드린 거시건전성 강화 대책과 일맥상통하죠. 그러면 전세 대출에 대해서 한도를 줄이던 뭐가 나와야 돈이 오면 어떡할 거예요? 이 부분에 대해서 우리 시청자분들이 알고 계시면, 지금 이런 분위기가 예전 같지는 않구나, 이거 좀 아시면 시장에 대해서 공격적으로 갈 때가 아니다, 신고가에 놀랄 필요 없다 이렇게 말씀드릴게요. 제가 우리 감정평가사니까 이거 한번 여쭤볼게요.

지금 좀 전에 우리 한문호 교수님 말씀하신 내용과 일맥상통하면서 많은 사람들이 놓치고 있는, 너무나 단순한 내용이지만 질문을 좀 드려볼게요. 뭐냐면, 사실 좀 전에 아파트를 전세를 끼고 신규 분양을 받는다, 이건 뭐냐면 내가 들어가 살 건 아니지만 투자를 해놓은 거잖아요. 그런데 지금 모든 주거용 아파트, 이 아파트가 투자자 수요에 의해서 상승하거든요, 그렇죠? 그런데 집이 부족한 게 아니지 않습니까? 그러면 내가 지금 여기 살고 있어요.

저기 새로 짓는데 내가 거기 가서 내가 사놓고, 누군가 전세를 들여서 나중에 시세 차익을 노리고 있어. 그럼 지금 저기 공급되는 양은 집이 부족해서 공급된 게 아니잖아요. 그런데 왜들 이렇게 공급하면서 공급을 계속 할까요? 공급이 부족하다, 부족하다 주장하는 건 다른 나라다 보면 집값을 올리려는 경향이 굉장히 강해요, 공급이.

그리고 최근 2년 동안 보면 정부가 시그널을 잘못 줬어요. 시장 참여자들한테 집값만 내리면 부동산을 못 내리게 막는다 시그널을 2년 동안 계속 그렇게 줬어요. 막 비세, 비세, 비세.

지금 2년 동안 그렇게 하다 보니까, 지금 우리나라 어떤 상태가 돼 있냐 하면 부동산값이 떨어지면 엄청난 폭탄이 터지게 돼 있어요. 그러니까 이제 정부는 어떻게 해야 돼요? 계속 돈을 풀어서 부동산을 잡고 있어야죠. 가격을 2, 2, 또 이러다가 부채 잔뜩 풀어가지고.

왜냐하면 폭탄이 터지니까 부동산 값이 지금보다 더 많이 떨어지면 가계부채 폭탄이 터지고, 우리나라가 제일 먼저 경기 침체로 와버려요. 다른 나라는 안 왔는데 그 위험이 굉장히 큰 거예요. 그러니까 정부에서 2년 동안 시그널을 그렇게 주면 안 되고, 가계부채를 축소하면서 집값이 어느 정도 떨어지도록 놔둬야 되는데 2022년 1년 잠깐 내렸다고 해서 한 30% 떨어졌었죠? 그때 30%, 40%까지 떨어진 거죠.

30%, 40% 떨어져서 강남도 그랬죠. 그거. 떨어졌다고 붙잡고 가계부채를 막 풀고, 보금자리를 론 해서 엄청난 돈을 풀었잖아요.

그거 풀어서 시장 참여자들에게 시그널을 준 거예요. 떨어지면 정부가 잡아준다, 빚을 잔뜩 내게 만들어준다, 특례 대출을 해주는 거죠. 그래서 잘못된 시그널을 주고 있어요.

그래서 최근에 신고가가 많이 형성된다고 그러잖아요. 외국계 회사가 통계를 낸 걸 보면 금년에 신고가가 30억 이상짜리 신고가 18채 중에서 13채가 외국인이 샀어요. 30억 이상짜리, 금년 신고가만 말하는 거예요.

18채 중에서 13채를 외국인이 샀어요. 그럼 70몇 프로가 외국인이 산 거 아니에요? 신고가를, 물론 20억짜리, 10억짜리는 외국인이 사는 비율이 좀 줄지만, 그리고 나서 몇 개월 동안 등기 안 하고 있는 게 반이에요. 등기를 안 한 이유는 여러 가지가 있지만, 외국인이 샀을 때는 등기 절차가 늦어질 수 있어요.

외국에서 대출을 하다 가지고 돈을 가져와야 하고, 이런 절차가 있기 때문에 늦어질 수 있겠지만, 이 등기가 혹시 값을 띄우기 위한 등기일 수도 있다, 이런 인식도 저는 드는 거예요. 그리고 외국인이 샀을 때, 중국 사람도 있고, 미국 사람도 있고, 많이 있더라고요. 샀을 때 거래가 안 이루어지고, 등기를 최종적으로 냈을 때, 이거는 띄우기만 하고 안 살 수도 있겠다.

물론 이런 거는 저는 가정하고 싶지 않지만, 그런 경우도 있을 수가 있겠다, 저는 이런 생각이 들어요. 그래서 정부가 시그널을 처음부터 잘못 줬다는 생각이 들고, 신문에 2절만 하면 이런 기사가 나요. 연예인이 강남의 빌딩을 사서 200억 벌었다.

2절만 하면 나는 거예요. 또 한남동에 주택을 사서 해당 연예인이 샀던 그 가격, 그때가 언제냐면 보통 2017년, 18년 이럴 때예요. 19년.

근데 사실 그때는 눈 감고 아무거나 사도 다 올랐어요. 그 연예인이 투자를 잘 해서 값이 뛰고, 꼭 그게 부동산을 사게 되면 값이 뛰고가 아니라, 그냥 아무나 해도 물가 상승 차원에서 너무 과도한 상승이 재화의 가격이 띄어지니까, 돈의 가치가 하락해서. 그런데 그거를 다 얘기하지는 않고, 그냥 누가 얼마에 샀던 걸 얼마에 팔았으니까 얼마의 차이가 났다.

이렇게 발표하는 것은 우리 박사님 말씀처럼, 뭔가 시장을 호도할 수 있는. 언제 샀는지는 잘 안 나타나요. 그냥 몇십억 벌었다, 몇백억 벌었다 이렇게만 나타나요.

이걸 같이 측면에서 보면, 저는 이래요. 30억짜리가 60억이 됐잖아요. 예를 들어서 2배 올랐잖아요.

그럼 60억이 되면 이 돈을 내가 다 쓰고 죽으면 괜찮아요. 그런데 상속을 하면 50% 뺏겨요. 30억 이상은 50%거든요.

그럼 내가 60억 올랐다고 하면, 내 돈은 30억만 있는 거예요. 물론 내가 다 쓰고 죽으면 괜찮아요. 그런데 자식한테 물려주면 30억짜리예요.

국가에 세금 내야 되니까, 상속세. 정의는 여세 내야 되잖아요. 그럼 2배 올랐다고 해서 30억이 60억 됐다고 해서, 60억 짜리가 아니라 우리 가치관에 보면 30억 짜리예요, 감정평가의 기본으로 보자면.

그렇죠. 이해가 됐습니다. 자, 지금 이 질문만 하고 시간 마치도록 할게요.

지금 미국 대선이 이제 결과가 나오는데, 사실 뭐 누가 되느냐의 두 가지 중에 하나 아니겠습니까? 자, 그러면 누가 되면 어떻다, 이런 거를 좀 생각해 보신 적이 있습니까? 네, 저는 뭐 해리스가 되든 트럼프가 되든 우리나라에 좋을 건 아무것도 없다, 미국 대선 왜 하는 거야, 이거? 근데 장단점이 있어요. 해리스가 됐을 때는 우방을 지켜주는 경향이 굉장히 강해요. 해리스는 세계 경찰국가로서 역할을 하겠다, 이게 대선에서 공약이거든요.

트럼프는 우리가 왜 남의 나라 지키는데 돈 줘? 우리나라보고도 지금 방위비 더 내라고요. 방위비 더 내라? 그래서 바이든 정부에서 지금 다시 협상한다고 그러잖아요. 대통령이 다시 협상하자고 하면 협상해야 돼요.

돈 더 내라라, 이런 거고. 그다음에 한국, 일본, 중국 이런 데는 강대국이고 부자 나라다. 트럼프 생각이 그런 거예요.

부자 나라가 왜 자기네들이 다 돈 안 내고, 우리 미군들이 주둔하느냐. 이렇게 주장하고 있단 말이에요. 그럼 돈을 얼마나 많이 뜯어낼지, 트럼프가 됐을 때.

근데 해리스가 될 때는 뜯어내지는 않는데, 또 어떤 단점이 있냐면 해리스가 됐을 때 해리스는 세계 경찰국가로 역할을 하기 때문에 강력한 우방들한테 군사 지원을 해서 전쟁이 더 확산될 가능성을 가지고 있어요, 해리스가 되면. 근데 트럼프가 되면 전쟁이 더 줄 가능성을 가지고 있단 말이에요. 트럼프 같은 경우는 전쟁을 안 하려고 해요.

그래요, 러시아하고도 친하죠, 김정은하고도 지나지는 모르지만 친하다고 말을 하잖아요. 그러니까 전쟁을 안 하려고, 뭐 사실 몇 번 만났다고 그렇게 친하겠어요? 햄버거 한 번 먹었다고 친하다고 그러는데, 뭐 몇 번 만났다고 전쟁을 안 하는데 어떤 손해를 가지고 오냐면 우크라이나가 좀 손해보고 당신들이 휴전해라 이렇게 나면 러시아가 오케이 하잖아요. 그럼 우크라이나는 미국이 지원 안 해주면 전쟁 못하잖아요.

그래가지고 합의를 시킬 거란 말이에요. 우리나라도 마찬가지예요. 많은 불리한 점을 감수하고 트럼프가 됐을 경우에 우리한테 많은 요구를 할 거예요.

우리가 그 말을 안 들을 수 있어요? 세계가 하나의 경제체제로 움직이기 때문에 말을 안 들을 수는 없겠죠. 서로가 뭔가 주고받고 해야 되겠죠. 그런데 과도하면 우리가 또 부담되니까.

부담되죠, 엄청난 부담이 되죠. 그래서 지금 누가 되든 간에 아무튼 우리나라 경제는 좀 치명적일 수도 있다. 아무튼 대선 끝나고 나면 우리 교수님은 어떻게 보십니까? 지금 미국 대선.

일단 큰 줄 위해서. 동감이고, 디테일로 들어가면 말씀하신 대로, 트럼프가 되면 보호무역을 하고, 관세를 물리고, 우리 2차 전쟁에 좀 타격이 오겠죠. 그런데 다행히 앨런 머스크가 유세 지지를 나선 바람에 조금 숨통을 트인 것 같아요, 빈틈 사이로.

경제에는 큰 문제가 없겠지만, 아까 말씀 주신 방위비 이런 부분 때문에 장단점이 좀 있고요. 또 해리스는 우방을 밀어주는데, 자꾸 우크라이나를 지원하다 보니까 러시아도 가만히 있을 수 없으니까 또 북한이 가고, 이러니까 우리한테는 피해가 되는 게 있는 게 환율이 오르잖아요, 지정학적 리스크 때문에. 당연히 미국이죠.

한국에 자꾸 뭔가를 막 겨누다가 투자 안 하죠. 여기서 결정된 게, 며칠 전에 최상무 장관이 그 얘기했잖아요. 우리 3대 채권 국가주의에 들어가서, 내년부터는 돈이 한 70조 우리나라에 투입될 거다, 그랬잖아요.

그럼 돈이 투입되면 환율이 안정돼야 되잖아요. 근데 그 얘기 나가자마자 지금 환율이 폭등을 하잖아요. 그럼 이건 우리가 생각할 때, 우리 펀더멘탈이 약하구나.

그런데 만약에 해리스가 됐다. 그럼 계속 지정학적 리스크 갖고 있으니까, 그것도 부담된다니까. 둘 다 마음에 안 들어요, 솔직히 그냥.

제3자가 당선되면 좋을 수도 있는데, 제3자가 없죠. 우리가 스스로 준비를 잘해야 될 것 같아요. 그럼 미국 대선에 한번 출마를 해보시죠.

저요? 지금 접수기간이 끝났어요. 아, 끝났어요? 접수만 됐으면 가는데. 자, 이제 여러 가지 지표상 상당히 위험한 구간에 놓여있는 건 사실인데, 계속 부양책을 썼을 때는 뭔가 좀 들썩였지만, 지금 부양책을 쓰지 않고 규제를 하고 있기 때문에, 앞으로 부동산 시장의 위험성은 사실 다른 때보다 좀 커졌다고 저는 개인적으로 보고 있는데, 이럴 때 부동산을 뭔가 매수하거나 부동산을 생각하시는 분들에게 좋은 한마디를 딱 한마디로 정리하면 어떻게 말씀해 주시겠어요? 지금은 굉장히 위험한 시기예요.

위험한 시기라고 보고, 개발도상기간이에요. 재건축을 해서 정비기간이에요, 지금은. 옛날에는 그냥 맨땅에 집을 막 짓는 개발도상기였어요.

개발도상기의 국가는 어느 나라든지 이렇게 올라가요, 성장하죠. 계속 올랐다, 내렸다. 그런데 앞으로는 어떻게 되냐 하면, 올랐다, 내렸다 이렇게 돼요.

그러면 앞으로 투자자들은 아무 때나 사가지고 돈을 버는 시기가 아니라, 언제 사느냐가 중요한 거예요, 수평으로 가기 때문에. 그래서 그 시기를 잘 누려야 되는데, 그 시기는 알기가 힘들어요, 사실은. 그런데 어떤 때 사느냐.

절망적일 때 사면 돼요. 주식시장하고 똑같죠? 똑같아요. 그런데 그 시기가 좀 길죠, 부동산은.

그래서 지금 부동산 투자하시는 분들이 굉장히 초조해요. 또 집 없는 분들은 얼마나 초조하겠어요? 기분 나빠요, 기본적으로. 기분 되게...

나쁘겠죠. 그렇죠. 왜냐하면 값은 뛰고, 내가 할 수 있는 방법은 없고, 정부는 계속 부양시키려고 하는 것처럼 보이고, 정부를 원망하고.

그런데 지금 주택이 없는 분들이 주택을 사시는 분들은 지금 기다려야 할 타이밍이에요. 미국 대선이라는 큰 변수가 있잖아요. 전쟁이라는 큰 변수가 있잖아요.

한 교수님이 말씀하신 것처럼 전쟁이라는 엄청난 변수를 가지고 있잖아요. 저는 경기 침체냐 전쟁이냐, 둘 중에 하나가 와야 된다면 경기 침체가 오는 게 훨씬 나아요. 그렇죠.

전쟁이 오는 것보다. 전쟁은 오면 안 되는 얘기죠. 더 악화되어 버렸어요.

그래서 경기 침체가 안 오면 더 이상한 현상이기 때문에, 이런 문제에 대해서 투자하시는 분들이 많이 기다리는 시간이 필요하다, 이렇게 보고 있습니다. 사실 저희 표용호TV에서도 그렇고, 다른 경제 전문가분들이 미국이 지난 7월, 8월 이럴 때 굉장히 경기 침체 분위기가 오고 있다고 제가 말씀을 드렸는데, 지금 대선일이 가까우면서 경기 침체가 아니고 막 뭔가 주식시장이 살아나고 이런 분위기인데, 역시 돈을 많이 풀었다. 돈을 엄청 풀었죠.

그래서 그렇게 지금 침체가 아닌 것처럼 보일 수 있다. 이 말씀 제가 귀담아 듣도록 하겠습니다. 지금 한 말씀으로 다 정리해 주면, 저는 이제 많은 말씀 주셨으니까 굳이 파도가 넘치고 파도가 쉴 땐 배를 띄울 필요가 없겠죠, 여러분? 파도가 지나고 해도 뜨고 잔잔할 때 배를 띄우면 참 좋을 것 같습니다.

그 말씀으로 말씀드리면 다 이해하실 것 같습니다. 자, 집값이 알고 싶다. 우리 머니사이드 오늘 시청하신 내용 보시고, 이런 궁금한 내용이거나, 이런 건 난 이렇게 생각합니다.

라는 댓글로 여러분 의견 주시면 고맙겠습니다. 그리고 꼭 우리 머니사이드 채널 구독 누르시고, 또 옆에 표영호TV 뜨면 구독 꼭 눌러주시기 바랍니다. 오늘 영상까지 보신 여러분들, 부자 되시기 바랍니다.

두 분 고맙습니다. 네. 고맙습니다.

감사합니다.. [3]





제가 미국에 있을 동안에 대형 프랜차이즈가 10개가 부도가 났어요. 현재 상태에서 경기 침체가 안 일어나면 기적이라고 저는 봐요. 미국은 대선을 치르면서 더 악화되버렸어요.

미국도 그렇고, 갑자기 이스라엘이 이란을 치죠. 러시아와 북한이 파병을 하죠. 그 와중에 국세가 또 빵꾸가 났잖아요, 세금이.

이런 표현이 적정한지 모르겠는데, 뭔지는 모르지만, 그냥 다친 것들이 엉망진창 느낌이 드는 거예요, 경제가. 뭐, 나라가 망하든 부동산이 망하든, 둘 중에 망해. 이런 소리까지 나올 정도로 수요자들이 스톱이 된 상태거든요.

반갑습니다. 집값이 알고 싶다, MC 폐용호입니다. 오늘 대한민국에서 이분들 빼고는 부동산을 얘기할 수 없기 때문에 최고 두 분 모셨습니다.

우리 문도 안 열어보고 다 할 수 있다는 한문동의 선생님 모셔오십시오. 안녕하세요. 그리고 이분이 사실은 우리나라의 감정평가 거의 1호거든요.

네, 맞습니다. 본인께서 소개 좀 한번 해주시기 바랍니다. 감정평가사로 출발했습니다.

지금은 부동산 전반적으로 업역을 넓혀나가고 있습니다, 서동기입니다. 지금 미국 대선이 투표를 하고 결과가 나올 텐데, 저희가 녹화하는 시간은 결과 나오기 전이지 않습니까? 그래서 미국 대선에 대한 이야기가 또 과연 미국의 기준금리는 앞으로 어떻게 변할지, 지금 미국 분위기는 어떻습니까? 얼마 전에 다녀오셨죠? 네, 다녀왔죠. 어떻습니까? 대선 분위기는 처음부터 트럼프가 우세했었고 처음부터 그런데, 미국 언론은 대부분 민주당 편이잖아요.

언론의 90% 이상이 민주당 편이니까, 해리스가 앞선다고 계속하다가, 언론이 책임질 것 같으니까 트럼프하고 박빙이다, 박빙이라고 하면 책임 안 지잖아요. 누가 이겨도 책임 안 지는 거 아니에요. 한참 많이 남았을 때는 해리스가 우세하다고 그랬죠.

그게 뒤집어지지가 않으니까, 그때도 트럼프가 우세했어요. 지금 미국 분위기, 그러면 대선 말고 금리가 한번 인하됐고 앞으로 또 어떻게 될 것 같아요? 가보시니까. 사실 미국의 주식시장은 지금 화랑이잖아요.

화랑이죠. 왜냐하면 미국 재무장관 앨런이 있잖아요. 돈을 엄청나게 풀어요.

진짜 어마어마하게 풀어가지고 그것 때문에 주식시장이 화랑이 된 거죠. 이거는 나중에 대선 끝나고 큰 부메랑으로 돌아올 거예요. 그러면 오히려 미국 여러 가지 경제 상황에 좋지 않을 수도 있다, 좋지 않을 수 있다, 오히려.

지표상으로는 되게 좋아요. 체감 경기는 되게 안 좋아요. 물가도 엄청 비싸고.

제가 미국에 있을 동안에 그 대형 프랜차이즈가 열 개가 부도가 났어요. 그다음에 기업들이 계속 무너지고 있어요. 미국에는 이제 은행이 한 오천 개 되는데, 그중에서 또 몇 개 은행이 또 제가 있을 때 부도가 나서 무너지고, 물론 로컬 은행이죠.

물론, 체감 경기는 진짜 너무 안 좋아요. 지금 현재 우리 달러 환율도, 지금 천사백 원대를 바로 코앞에 두고 있는데, 여러 가지 우리 입장에서는 지금 장난 아닌 위험한 시기인데, 일단 기준금리를 0.5%를 내렸고, 앨런이 돈을 또 엄청나게 풀었고, 이런 것들은 나중에 물가 상승을 초래한단 말이에요. 또 물가 뛰어요? 기준금리가 내리고 나서 물가가 바로 뛰는 게 아니라 몇 개월 후에 뛰거든요.

그게 대선 후예요. 그럼 그때 물가가 만약에 뛰면 기준금리를 또 올려야 되나? 그런데 트럼프는 기준금리를 내리는 정책이거든요. 그래서 지난번에 앨런이 기준금리를 내리려고 할 때, 못 내리겠잖아요.

트럼프가 내가 되고 나서 내리자, 자기가 경기 살리려고 그렇게 이야기할 정도잖아요. 경기 살리는 공을 다 놔둬돌려고, 만약에 트럼프가 되면, 아마 금리를 내리려고 하겠죠. 경기 살리는데 우선이니까.

그래서 만일에 진짜 경기 침체나 이런 것들이 대선 이후에 나타난다면 우리나라에는 엄청나게 어려워지는 사태가 벌어지고, 또 지금 우리나라에 그런 징조가 나타나고 있어요. 환율이 오르잖아요. 그럼 우리나라가 좀 잘못한 게 뭐냐 하면, 기준금리를 이번에 안 내렸어야 돼요.

내렸단 말이에요. 우리나라도 경기가 위축되고 소비를 진작시키려고 내렸는데, 그것 때문에 내린 건데, 그것보다 더 큰 문제가 환율이에요. 환율을 지금 방어를 안 하면, 지금 1,400원, 1,500원까지 됐을 거예요.

환율이 방어를 하니까 1,400 밑에서 계속 맴돌고, 내려갔다가 올라갔다가 계속 하는 거죠. 그래서 대선 이후에 누가 되든지 간에 우리나라는 굉장히 어려워질 거예요. 트럼프가 되든 해리슨이 되든 대선 끝나고 나면, 미국 대선 끝나고 나면 누가 대통령이 되는 건 상관없어요.

환율이라는 게 여러분, 1,400원을 넘어섰던 적이 역대적으로 한 3번 정도가 있어요. 언제냐면, 1997년 8년 IMF 시기에, 그때 1,800원, 1,900원까지 막 갔잖아요. 그리고 나서 2007년 8년, 그때 금융위기 때, 그때 올랐고, 최근에 22년도에 미국이 금리를 올릴 때, 그때 잠깐 또 살짝 올랐다 내려왔죠.

1,400원 찍고 내려왔죠. 지금 다시 1,400원을 코앞에 두고, 그만큼 위험한 상황인데, 여기서 매물이 급증하고 있습니다. 부동산 한국 시장에.

그래서 바로 이 부분은 또 대한민국의 최고가 바로 한문도 교수님 아니겠습니까? 지금 매물 아파트 매물이 폭증하고 있단 말이죠. 일단 역대 최대를 찍었습니다. 우리가 부동산에 보통 신고가 하면 좀 임팩트 있게 받아들이잖아요? 그런 것처럼 매물이 역대 최대 매물, 이게 이제 기사는 좀 안 나오고 가끔 나오는 것 같은데요.

매매 매물이 있고, 전세, 월세가 있잖아요. 서울의 아파트의 경우에, 그 세 가지를 합한 수치가 최고치가 13만 5천 개였어요. 그때 당시에 85,000개였거든요.

매매 매물은 그런데 오늘자로 138,000개를 넘었습니다. 3,000개가 오버가 됐어요. 지금 우리가 미국 얘기를 했지만, 이미 시장에서 자산가들이 있지 않습니까? 그분들은 이미 우리가 전통적인 자산 관리 방법에서 이렇게 위기가 올 걸 대비해서는 채권을 투자하고, 또 터지고 나서 부동산이 하락하면, 또 부동산을 사고 이렇게 로테이션 하잖아요.

채권 매수액이 우리나라 대한민국 매수액이 2019년, 20년, 21년이 1년에 한 3조, 4조밖에 안 됐습니다. 개인이. 근데 지금 올해는 벌써 30조 넘었어요.

작년, 재작년도 27조, 30조였고, 지금 두 달 남았는데, 지금 자라면 40조가 되겠어요. 그럼 그분들은 왜 부동산을 안 사고 채권으로 갈까요? 이미 판 거죠. 이런 시장 상황을 이해하시고, 미국에 대해서도 첨언을 하자면, 미국의 구인 건수가요.

최고일 때, 2022년도에 경제 좋다고 할 때 1,200만 건 찍었습니다. 와, 그 정도로 많았습니까? 그 정도로 사람이 모자르다고 했잖아요. 재택근무가 터지면서.

그런데 이게 지금 740만 건으로 줄었어요. 이게 보이지 않는 경제 침체의 데이터라고 볼 수가 있겠죠. 우리가 이걸 보면, 그러면 1,200만 개에서 700만 개로 줄었다.

500만이 줄었다. 그런데 또 해고 건수 있잖아요. 해고 건수가 지금 2년 만에 최대 겁니다.

그럼 뭔가 말씀 주신 것처럼, 회장님께서 경제 침체는 올 거다. 누가 돼도 이렇게 얘기했잖아요. 그게 지금 지표들이 미국에 나타나고 있고, 미국의 주택 가격은 오르는 걸로 뜨는데요.

거래량이 수반되지 않았습니다. 제가 미국에 한 번 여름에 갔었는데요. 그때 모기지 랜드라고 대출하시는 분, 또 부동산 켈러 윌리엄스라고 미국의 제일 큰 프랜차이즈가 있어요.

거기에서 캘리포니아주에서 1등을 하신 분이 계신데, 매출이 그분이 지금 부동산을 안 하고 공인인증 업무를 해요. 그분들이 부동산이 1위 없다는 거예요. 그런데 가격은 오르고 있는 거예요.

이게 보이지 않는 앞으로의 우리가 데드킥 바운스라는 얘기 들었잖아요. 그 조짐인 거죠. 우리나라도 지금 특별한 어떤 위기나 리스크가 없어요.

없는데도 단지 전세 대출 조건부 규제하겠다는 얘기 딱 나오는데, 갑자기 둔천중 올림픽 파크포레온에 입주자들이 발 동동 구르는 이런 기사가 나와요. 그럼 이분들은 분양을 받은 건데, 왜 발을 동동 구르죠? 전세하고? 안 맞잖아요. 안 맞죠.

시장에 우리가 언론에서 많이 보신 것처럼 펌핑하는 세력들이 많았고, 그거를 따라서 분양을 갖다가 거주용이 아니라 투자한 수가 많았다는 얘기죠. 그러면 투자하는 건 요점은 뭐예요? 막 이러면서 리스크들이 많잖아요. 그 와중에 아시는 바와 같이 자영업자분들은 지금 연체율이 계속.

올라가고 있고, 또 원금 유예 상환도 은행이 좀 힘드니까 더 이상 힘들어졌고, 그 와중에 이게 국세가 또 빵꾸가 났잖아요. 세금이 뭐 이런 표현이 적정한지 모르겠는데, 뭔지 모르지만 그냥 저 친구들 엉망진창이 느껴지는 거예요. 경제가 그러다 보니까, 우리 금리 인하할 때 매물 얘기를 하는데, 시장에서 받아들인 게 뭐냐면 투자자들이 공부를 많이 하잖아요.

그분들이 금융당국이나 정부 정책을 하는 총재의 워딩에 미리 미리 체크를 하거든요. 그런데 여기서 결정적인 게 뭐냐면, 금리 인하하면서 기자회견할 때 하는 총재께서 거시건전성 강화 대책을 정부가 밝혀 금리 인하를 한다고 합니다. 자영업자들의 어려움과 이걸 하고, 그러나 단 주택가격에 대한 대출 규제나 이런 것들은 강화한다고 하니까, 이게 뭐냐면 정해진 거예요.

그러면 우리가 유추할 수 있는 게 뭐예요? 금리를 인하했는데 대출금리는 여러분, 올랐다는 뉴스 많이 보셨잖아요. 올랐죠? 대출금리가 막 더 오르는 거예요. 전세 대출금리도 올랐어요.

그러니까 시장이 투자자들 입장에서 딱 파악이 된 거예요. 이번에는 좀 다르다. 예전과 다르다.

그럼 이것이 일시적으로 했다가 또 풀까? 그게 아닌 거죠. 왜냐하면 거시건전성 강화 대책은 이미 우리 국제금융사회에서 룰이 있고 유형이 있어요. 거기에 다섯 가지 중에 제일 중요한 게 우리가 듣고 있는 DSR 거예요.

그 부분에 대해서 지금 강력하게 가고 있죠. 이런 부분을 종합적으로 볼 때, 투자자들이 갑자기 매물을 많이 내놓으니까 매물이 최대치가 됐잖아요. 그런데 살려는 분들은 이번에 펌핑을 더 올라가니까 포기 내지는 나라가 망하든 부동산이 망하든 둘 중에 하나는 망해라는 소리까지 나올 정도로 경제가 문제가 있다고 판단하니까, 수요자들이 스톱이 된 상태거든요.

그럼 이제 여기서 변곡점이 하나 나오겠죠. 그래서 우리 시장은 지금 매물 폭주하는 한국 부동산 분위기를 물어보셨는데, 제가 여러 얘기를 드렸지만 이런 종합적인 것 때문에 매물이 폭증했다. 앞으로의 시장에 대해서는 우리 시청자분들이 샤프하시니까 스스로 판단하실 거라고 믿습니다.

이게 사실은 우리 교수님께서 하신 말씀 중에 미국도 가격은 안 떨어지는데 거래량은 줄어들고 있다. 심지어 부동산 거래를 가장 1등으로 잘하던 미국의 어떤 분도 부동산 거래를 안 하고 다른 걸 하더라 이거잖아요. 그만큼 거래가 안 된다는 뜻인데, 이게 왜 이렇게 가끔 신고가 거래들이 툭툭 튀어나오냐면, 코로나 시기 초저금리 때 많은 자영업자분들은 그 빚을 내서 연명을 했지만, 또 어떤 분들은 반대로 그 시기에 돈을 엄청 많이 번 분들이 많아요.

갑자기 벼락 부자가 되신 분도 많거든요. 그분들이 지금 최고가 아파트를 경신하는 "나는 까짓거 그거 살 수 있어" 하고 던지는 거예요. 사는 거예요.

질르고 사는 거죠. 그 시장은 어느 아파트가 얼마에 거래될 때라는 게 먼저 뉴스에 나올 거예요. 막 나오면 인근 단지들이 들썩이고, 이렇게 시장이 약간 뭔가가 호도되는 일들이 지금 우리나라뿐만 아니라 미국도 벌어지고 있다, 저는 그렇게 판단을 하는데, 이게 최근에 다시 뭔가 사자 분위기, 이 영끌 분위기가 다시 나왔지 않습니까? 저는 그걸 어떻게 보냐면, 21년에 최고가를 찍고, 22년에 하락했다가, 23년에 반등하고, 24년에 반등하면서, 아, 아파트가 다시 뛰는구나, 아파트가 계속 우상향한다, 이것 때문에 영끌을 얼마 전에 하다가, 최근에 말씀하신 대로 전세대출 규제가 딱 들어가니까, 오, 심각하다, 이렇게 느낀 것 같아요.

지금 한문도 교수님은 대출 규제가 좀 길게 갈 것이다라고 말씀하신 거란 말이죠. 근데 짧게 가면 어떻게 합니까? 네, 대출 여러분, 정확히 보실 게 대출 규제 발표가 8월 28일 날 했거든요, 그런데 이미 8월 초 중순부터 거래량이 감소하겠어야 했습니다. 그럼 그 얘기는 뭐냐면 대출 규제를 하든 안 하든, 지금 거래는 변곡점으로 가고 있었는데 대출 규제까지 들어온 거예요.

갑자기 매물이 폭증했다는 얘기는 뭐예요? 부동산을 아는 사람들은 어? 이거 심각하다고 판단한 거고, 무주택자분들이나 청년분들은 대출 규제가 당연한데, 대출 규제 내용이 웃깁니다. 보시면, 대출이 돼서 소득으로 이자를 갚고 원리금을 갚을 수 있는 사람은 다 해주는 거예요. 특별한 게 없어요.

예전에 말한 유주택자 대출해주고, 다주택자들 대출 이런 거 있잖아요. 투자성, 투기성 이것만 없앤 거예요. 그런데도 시장이 이렇게 깜짝 놀랐잖아요, 그게 뭐냐면 우리가 부동산 시장의 펀드멘터리가 약하다는 얘기죠.

유효수요가 거의 소진된 거죠. 그러니까 지금 상황에서 우리 신고가 얘기하셨는데, 제가 한 사례 말씀 올리면 약사분이 있는데, 강남에 사시는, 그런데 본인 자산이 졸업하고 열심히 일하고 10년 모으니까 6, 7억 모았나 봐요. 그러면 상식적으로 집값이 이렇게 안 올랐으면 한 12억, 10억 선에서 살 건데, 지금 20억, 25억이니까 불안한데, 이번에 막 펌핑을 했잖아요.

불안하니까 올라탄 거죠. 탈까 말까 고민을 한 두 달 하다가 탔는데, 결론이 어떻게 되냐면, 내용이 되게 중요해요. 샀어요.

샀는데 돈이 6억밖에 없잖아요. 근데 전세가 한 8억이었대요. 20억짜리면 14억이니까 6억이 모자르잖아요.

6억을 대출 받아야 되잖아요. 대출 받는데 대출이 다 안 되고, 3억, 5천이면 4억밖에 안 된다는 거예요. 그럼 1억이 모자르잖아요.

그럼 못 사잖아요. 사채는 아니고요, 제2금융기관은 6-7%짜리, 그리고 질르고 나서 사둔 거야. 이것도 정부가 지금 약간 놀란 것 같아요.

왜 놀랐냐면, 전세 대출 사기 이런 문제로 대위 변제하는 우리가 낸 세금으로 하는 변제 금액이 올해에도 벌써 3조를 넘었어요. 이게 세금이 지금... 몇십 조가 빵꾸 나는데 또 3조를 빵꾸하나? 여기서 또 대출 보증을 더해줘? 이게 문제가 엉키니까 보도에 나왔는데 잘 모르세요.

뭐냐면, 그러면 보증 한도를 늘리려면 돈이 없으면 어떻게 해야 돼요? 돈이 모자라. 다 썼어, 벌써. 모자르면 자체 내에서 채권을 발행해서 돈을 당겨올 수 있잖아요.

또 빚을 내서. 그렇죠? 채권 발행을 금융당국에 올린 거예요. 돈이 다 떨어져서 돈을 좀 더 뽑게 채권을 발행했다고 하니까 스톱.

그러면 아까 말씀드린 거시건전성 강화 대책과 일맥상통하죠. 그러면 전세 대출에 대해서 한도를 줄이던 뭐가 나와야 돈이 오면 어떡할 거예요? 이 부분에 대해서 우리 시청자분들이 알고 계시면, 지금 이런 분위기가 예전 같지는 않구나, 이거 좀 아시면 시장에 대해서 공격적으로 갈 때가 아니다, 신고가에 놀랄 필요 없다 이렇게 말씀드릴게요. 제가 우리 감정평가사니까 이거 한번 여쭤볼게요.

지금 좀 전에 우리 한문호 교수님 말씀하신 내용과 일맥상통하면서 많은 사람들이 놓치고 있는, 너무나 단순한 내용이지만 질문을 좀 드려볼게요. 뭐냐면, 사실 좀 전에 아파트를 전세를 끼고 신규 분양을 받는다, 이건 뭐냐면 내가 들어가 살 건 아니지만 투자를 해놓은 거잖아요. 그런데 지금 모든 주거용 아파트, 이 아파트가 투자자 수요에 의해서 상승하거든요, 그렇죠? 그런데 집이 부족한 게 아니지 않습니까? 그러면 내가 지금 여기 살고 있어요.

저기 새로 짓는데 내가 거기 가서 내가 사놓고, 누군가 전세를 들여서 나중에 시세 차익을 노리고 있어. 그럼 지금 저기 공급되는 양은 집이 부족해서 공급된 게 아니잖아요. 그런데 왜들 이렇게 공급하면서 공급을 계속 할까요? 공급이 부족하다, 부족하다 주장하는 건 다른 나라다 보면 집값을 올리려는 경향이 굉장히 강해요, 공급이.

그리고 최근 2년 동안 보면 정부가 시그널을 잘못 줬어요. 시장 참여자들한테 집값만 내리면 부동산을 못 내리게 막는다 시그널을 2년 동안 계속 그렇게 줬어요. 막 비세, 비세, 비세.

지금 2년 동안 그렇게 하다 보니까, 지금 우리나라 어떤 상태가 돼 있냐 하면 부동산값이 떨어지면 엄청난 폭탄이 터지게 돼 있어요. 그러니까 이제 정부는 어떻게 해야 돼요? 계속 돈을 풀어서 부동산을 잡고 있어야죠. 가격을 2, 2, 또 이러다가 부채 잔뜩 풀어가지고.

왜냐하면 폭탄이 터지니까 부동산 값이 지금보다 더 많이 떨어지면 가계부채 폭탄이 터지고, 우리나라가 제일 먼저 경기 침체로 와버려요. 다른 나라는 안 왔는데 그 위험이 굉장히 큰 거예요. 그러니까 정부에서 2년 동안 시그널을 그렇게 주면 안 되고, 가계부채를 축소하면서 집값이 어느 정도 떨어지도록 놔둬야 되는데 2022년 1년 잠깐 내렸다고 해서 한 30% 떨어졌었죠? 그때 30%, 40%까지 떨어진 거죠.

30%, 40% 떨어져서 강남도 그랬죠. 그거. 떨어졌다고 붙잡고 가계부채를 막 풀고, 보금자리를 론 해서 엄청난 돈을 풀었잖아요.

그거 풀어서 시장 참여자들에게 시그널을 준 거예요. 떨어지면 정부가 잡아준다, 빚을 잔뜩 내게 만들어준다, 특례 대출을 해주는 거죠. 그래서 잘못된 시그널을 주고 있어요.

그래서 최근에 신고가가 많이 형성된다고 그러잖아요. 외국계 회사가 통계를 낸 걸 보면 금년에 신고가가 30억 이상짜리 신고가 18채 중에서 13채가 외국인이 샀어요. 30억 이상짜리, 금년 신고가만 말하는 거예요.

18채 중에서 13채를 외국인이 샀어요. 그럼 70몇 프로가 외국인이 산 거 아니에요? 신고가를, 물론 20억짜리, 10억짜리는 외국인이 사는 비율이 좀 줄지만, 그리고 나서 몇 개월 동안 등기 안 하고 있는 게 반이에요. 등기를 안 한 이유는 여러 가지가 있지만, 외국인이 샀을 때는 등기 절차가 늦어질 수 있어요.

외국에서 대출을 하다 가지고 돈을 가져와야 하고, 이런 절차가 있기 때문에 늦어질 수 있겠지만, 이 등기가 혹시 값을 띄우기 위한 등기일 수도 있다, 이런 인식도 저는 드는 거예요. 그리고 외국인이 샀을 때, 중국 사람도 있고, 미국 사람도 있고, 많이 있더라고요. 샀을 때 거래가 안 이루어지고, 등기를 최종적으로 냈을 때, 이거는 띄우기만 하고 안 살 수도 있겠다.

물론 이런 거는 저는 가정하고 싶지 않지만, 그런 경우도 있을 수가 있겠다, 저는 이런 생각이 들어요. 그래서 정부가 시그널을 처음부터 잘못 줬다는 생각이 들고, 신문에 2절만 하면 이런 기사가 나요. 연예인이 강남의 빌딩을 사서 200억 벌었다.

2절만 하면 나는 거예요. 또 한남동에 주택을 사서 해당 연예인이 샀던 그 가격, 그때가 언제냐면 보통 2017년, 18년 이럴 때예요. 19년.

근데 사실 그때는 눈 감고 아무거나 사도 다 올랐어요. 그 연예인이 투자를 잘 해서 값이 뛰고, 꼭 그게 부동산을 사게 되면 값이 뛰고가 아니라, 그냥 아무나 해도 물가 상승 차원에서 너무 과도한 상승이 재화의 가격이 띄어지니까, 돈의 가치가 하락해서. 그런데 그거를 다 얘기하지는 않고, 그냥 누가 얼마에 샀던 걸 얼마에 팔았으니까 얼마의 차이가 났다.

이렇게 발표하는 것은 우리 박사님 말씀처럼, 뭔가 시장을 호도할 수 있는. 언제 샀는지는 잘 안 나타나요. 그냥 몇십억 벌었다, 몇백억 벌었다 이렇게만 나타나요.

이걸 같이 측면에서 보면, 저는 이래요. 30억짜리가 60억이 됐잖아요. 예를 들어서 2배 올랐잖아요.

그럼 60억이 되면 이 돈을 내가 다 쓰고 죽으면 괜찮아요. 그런데 상속을 하면 50% 뺏겨요. 30억 이상은 50%거든요.

그럼 내가 60억 올랐다고 하면, 내 돈은 30억만 있는 거예요. 물론 내가 다 쓰고 죽으면 괜찮아요. 그런데 자식한테 물려주면 30억짜리예요.

국가에 세금 내야 되니까, 상속세. 정의는 여세 내야 되잖아요. 그럼 2배 올랐다고 해서 30억이 60억 됐다고 해서, 60억 짜리가 아니라 우리 가치관에 보면 30억 짜리예요, 감정평가의 기본으로 보자면.

그렇죠. 이해가 됐습니다. 자, 지금 이 질문만 하고 시간 마치도록 할게요.

지금 미국 대선이 이제 결과가 나오는데, 사실 뭐 누가 되느냐의 두 가지 중에 하나 아니겠습니까? 자, 그러면 누가 되면 어떻다, 이런 거를 좀 생각해 보신 적이 있습니까? 네, 저는 뭐 해리스가 되든 트럼프가 되든 우리나라에 좋을 건 아무것도 없다, 미국 대선 왜 하는 거야, 이거? 근데 장단점이 있어요. 해리스가 됐을 때는 우방을 지켜주는 경향이 굉장히 강해요. 해리스는 세계 경찰국가로서 역할을 하겠다, 이게 대선에서 공약이거든요.

트럼프는 우리가 왜 남의 나라 지키는데 돈 줘? 우리나라보고도 지금 방위비 더 내라고요. 방위비 더 내라? 그래서 바이든 정부에서 지금 다시 협상한다고 그러잖아요. 대통령이 다시 협상하자고 하면 협상해야 돼요.

돈 더 내라라, 이런 거고. 그다음에 한국, 일본, 중국 이런 데는 강대국이고 부자 나라다. 트럼프 생각이 그런 거예요.

부자 나라가 왜 자기네들이 다 돈 안 내고, 우리 미군들이 주둔하느냐. 이렇게 주장하고 있단 말이에요. 그럼 돈을 얼마나 많이 뜯어낼지, 트럼프가 됐을 때.

근데 해리스가 될 때는 뜯어내지는 않는데, 또 어떤 단점이 있냐면 해리스가 됐을 때 해리스는 세계 경찰국가로 역할을 하기 때문에 강력한 우방들한테 군사 지원을 해서 전쟁이 더 확산될 가능성을 가지고 있어요, 해리스가 되면. 근데 트럼프가 되면 전쟁이 더 줄 가능성을 가지고 있단 말이에요. 트럼프 같은 경우는 전쟁을 안 하려고 해요.

그래요, 러시아하고도 친하죠, 김정은하고도 지나지는 모르지만 친하다고 말을 하잖아요. 그러니까 전쟁을 안 하려고, 뭐 사실 몇 번 만났다고 그렇게 친하겠어요? 햄버거 한 번 먹었다고 친하다고 그러는데, 뭐 몇 번 만났다고 전쟁을 안 하는데 어떤 손해를 가지고 오냐면 우크라이나가 좀 손해보고 당신들이 휴전해라 이렇게 나면 러시아가 오케이 하잖아요. 그럼 우크라이나는 미국이 지원 안 해주면 전쟁 못하잖아요.

그래가지고 합의를 시킬 거란 말이에요. 우리나라도 마찬가지예요. 많은 불리한 점을 감수하고 트럼프가 됐을 경우에 우리한테 많은 요구를 할 거예요.

우리가 그 말을 안 들을 수 있어요? 세계가 하나의 경제체제로 움직이기 때문에 말을 안 들을 수는 없겠죠. 서로가 뭔가 주고받고 해야 되겠죠. 그런데 과도하면 우리가 또 부담되니까.

부담되죠, 엄청난 부담이 되죠. 그래서 지금 누가 되든 간에 아무튼 우리나라 경제는 좀 치명적일 수도 있다. 아무튼 대선 끝나고 나면 우리 교수님은 어떻게 보십니까? 지금 미국 대선.

일단 큰 줄 위해서. 동감이고, 디테일로 들어가면 말씀하신 대로, 트럼프가 되면 보호무역을 하고, 관세를 물리고, 우리 2차 전쟁에 좀 타격이 오겠죠. 그런데 다행히 앨런 머스크가 유세 지지를 나선 바람에 조금 숨통을 트인 것 같아요, 빈틈 사이로.

경제에는 큰 문제가 없겠지만, 아까 말씀 주신 방위비 이런 부분 때문에 장단점이 좀 있고요. 또 해리스는 우방을 밀어주는데, 자꾸 우크라이나를 지원하다 보니까 러시아도 가만히 있을 수 없으니까 또 북한이 가고, 이러니까 우리한테는 피해가 되는 게 있는 게 환율이 오르잖아요, 지정학적 리스크 때문에. 당연히 미국이죠.

한국에 자꾸 뭔가를 막 겨누다가 투자 안 하죠. 여기서 결정된 게, 며칠 전에 최상무 장관이 그 얘기했잖아요. 우리 3대 채권 국가주의에 들어가서, 내년부터는 돈이 한 70조 우리나라에 투입될 거다, 그랬잖아요.

그럼 돈이 투입되면 환율이 안정돼야 되잖아요. 근데 그 얘기 나가자마자 지금 환율이 폭등을 하잖아요. 그럼 이건 우리가 생각할 때, 우리 펀더멘탈이 약하구나.

그런데 만약에 해리스가 됐다. 그럼 계속 지정학적 리스크 갖고 있으니까, 그것도 부담된다니까. 둘 다 마음에 안 들어요, 솔직히 그냥.

제3자가 당선되면 좋을 수도 있는데, 제3자가 없죠. 우리가 스스로 준비를 잘해야 될 것 같아요. 그럼 미국 대선에 한번 출마를 해보시죠.

저요? 지금 접수기간이 끝났어요. 아, 끝났어요? 접수만 됐으면 가는데. 자, 이제 여러 가지 지표상 상당히 위험한 구간에 놓여있는 건 사실인데, 계속 부양책을 썼을 때는 뭔가 좀 들썩였지만, 지금 부양책을 쓰지 않고 규제를 하고 있기 때문에, 앞으로 부동산 시장의 위험성은 사실 다른 때보다 좀 커졌다고 저는 개인적으로 보고 있는데, 이럴 때 부동산을 뭔가 매수하거나 부동산을 생각하시는 분들에게 좋은 한마디를 딱 한마디로 정리하면 어떻게 말씀해 주시겠어요? 지금은 굉장히 위험한 시기예요.

위험한 시기라고 보고, 개발도상기간이에요. 재건축을 해서 정비기간이에요, 지금은. 옛날에는 그냥 맨땅에 집을 막 짓는 개발도상기였어요.

개발도상기의 국가는 어느 나라든지 이렇게 올라가요, 성장하죠. 계속 올랐다, 내렸다. 그런데 앞으로는 어떻게 되냐 하면, 올랐다, 내렸다 이렇게 돼요.

그러면 앞으로 투자자들은 아무 때나 사가지고 돈을 버는 시기가 아니라, 언제 사느냐가 중요한 거예요, 수평으로 가기 때문에. 그래서 그 시기를 잘 누려야 되는데, 그 시기는 알기가 힘들어요, 사실은. 그런데 어떤 때 사느냐.

절망적일 때 사면 돼요. 주식시장하고 똑같죠? 똑같아요. 그런데 그 시기가 좀 길죠, 부동산은.

그래서 지금 부동산 투자하시는 분들이 굉장히 초조해요. 또 집 없는 분들은 얼마나 초조하겠어요? 기분 나빠요, 기본적으로. 기분 되게...

나쁘겠죠. 그렇죠. 왜냐하면 값은 뛰고, 내가 할 수 있는 방법은 없고, 정부는 계속 부양시키려고 하는 것처럼 보이고, 정부를 원망하고.

그런데 지금 주택이 없는 분들이 주택을 사시는 분들은 지금 기다려야 할 타이밍이에요. 미국 대선이라는 큰 변수가 있잖아요. 전쟁이라는 큰 변수가 있잖아요.

한 교수님이 말씀하신 것처럼 전쟁이라는 엄청난 변수를 가지고 있잖아요. 저는 경기 침체냐 전쟁이냐, 둘 중에 하나가 와야 된다면 경기 침체가 오는 게 훨씬 나아요. 그렇죠.

전쟁이 오는 것보다. 전쟁은 오면 안 되는 얘기죠. 더 악화되어 버렸어요.

그래서 경기 침체가 안 오면 더 이상한 현상이기 때문에, 이런 문제에 대해서 투자하시는 분들이 많이 기다리는 시간이 필요하다, 이렇게 보고 있습니다. 사실 저희 표용호TV에서도 그렇고, 다른 경제 전문가분들이 미국이 지난 7월, 8월 이럴 때 굉장히 경기 침체 분위기가 오고 있다고 제가 말씀을 드렸는데, 지금 대선일이 가까우면서 경기 침체가 아니고 막 뭔가 주식시장이 살아나고 이런 분위기인데, 역시 돈을 많이 풀었다. 돈을 엄청 풀었죠.

그래서 그렇게 지금 침체가 아닌 것처럼 보일 수 있다. 이 말씀 제가 귀담아 듣도록 하겠습니다. 지금 한 말씀으로 다 정리해 주면, 저는 이제 많은 말씀 주셨으니까 굳이 파도가 넘치고 파도가 쉴 땐 배를 띄울 필요가 없겠죠, 여러분? 파도가 지나고 해도 뜨고 잔잔할 때 배를 띄우면 참 좋을 것 같습니다.

그 말씀으로 말씀드리면 다 이해하실 것 같습니다. 자, 집값이 알고 싶다. 우리 머니사이드 오늘 시청하신 내용 보시고, 이런 궁금한 내용이거나, 이런 건 난 이렇게 생각합니다.

라는 댓글로 여러분 의견 주시면 고맙겠습니다. 그리고 꼭 우리 머니사이드 채널 구독 누르시고, 또 옆에 표영호TV 뜨면 구독 꼭 눌러주시기 바랍니다. 오늘 영상까지 보신 여러분들, 부자 되시기 바랍니다.

두 분 고맙습니다. 네. 고맙습니다.

감사합니다.. [4]





제가 미국에 있을 동안에 대형 프랜차이즈가 10개가 부도가 났어요. 현재 상태에서 경기 침체가 안 일어나면 기적이라고 저는 봐요. 미국은 대선을 치르면서 더 악화되버렸어요.

미국도 그렇고, 갑자기 이스라엘이 이란을 치죠. 러시아와 북한이 파병을 하죠. 그 와중에 국세가 또 빵꾸가 났잖아요, 세금이.

이런 표현이 적정한지 모르겠는데, 뭔지는 모르지만, 그냥 다친 것들이 엉망진창 느낌이 드는 거예요, 경제가. 뭐, 나라가 망하든 부동산이 망하든, 둘 중에 망해. 이런 소리까지 나올 정도로 수요자들이 스톱이 된 상태거든요.

반갑습니다. 집값이 알고 싶다, MC 폐용호입니다. 오늘 대한민국에서 이분들 빼고는 부동산을 얘기할 수 없기 때문에 최고 두 분 모셨습니다.

우리 문도 안 열어보고 다 할 수 있다는 한문동의 선생님 모셔오십시오. 안녕하세요. 그리고 이분이 사실은 우리나라의 감정평가 거의 1호거든요.

네, 맞습니다. 본인께서 소개 좀 한번 해주시기 바랍니다. 감정평가사로 출발했습니다.

지금은 부동산 전반적으로 업역을 넓혀나가고 있습니다, 서동기입니다. 지금 미국 대선이 투표를 하고 결과가 나올 텐데, 저희가 녹화하는 시간은 결과 나오기 전이지 않습니까? 그래서 미국 대선에 대한 이야기가 또 과연 미국의 기준금리는 앞으로 어떻게 변할지, 지금 미국 분위기는 어떻습니까? 얼마 전에 다녀오셨죠? 네, 다녀왔죠. 어떻습니까? 대선 분위기는 처음부터 트럼프가 우세했었고 처음부터 그런데, 미국 언론은 대부분 민주당 편이잖아요.

언론의 90% 이상이 민주당 편이니까, 해리스가 앞선다고 계속하다가, 언론이 책임질 것 같으니까 트럼프하고 박빙이다, 박빙이라고 하면 책임 안 지잖아요. 누가 이겨도 책임 안 지는 거 아니에요. 한참 많이 남았을 때는 해리스가 우세하다고 그랬죠.

그게 뒤집어지지가 않으니까, 그때도 트럼프가 우세했어요. 지금 미국 분위기, 그러면 대선 말고 금리가 한번 인하됐고 앞으로 또 어떻게 될 것 같아요? 가보시니까. 사실 미국의 주식시장은 지금 화랑이잖아요.

화랑이죠. 왜냐하면 미국 재무장관 앨런이 있잖아요. 돈을 엄청나게 풀어요.

진짜 어마어마하게 풀어가지고 그것 때문에 주식시장이 화랑이 된 거죠. 이거는 나중에 대선 끝나고 큰 부메랑으로 돌아올 거예요. 그러면 오히려 미국 여러 가지 경제 상황에 좋지 않을 수도 있다, 좋지 않을 수 있다, 오히려.

지표상으로는 되게 좋아요. 체감 경기는 되게 안 좋아요. 물가도 엄청 비싸고.

제가 미국에 있을 동안에 그 대형 프랜차이즈가 열 개가 부도가 났어요. 그다음에 기업들이 계속 무너지고 있어요. 미국에는 이제 은행이 한 오천 개 되는데, 그중에서 또 몇 개 은행이 또 제가 있을 때 부도가 나서 무너지고, 물론 로컬 은행이죠.

물론, 체감 경기는 진짜 너무 안 좋아요. 지금 현재 우리 달러 환율도, 지금 천사백 원대를 바로 코앞에 두고 있는데, 여러 가지 우리 입장에서는 지금 장난 아닌 위험한 시기인데, 일단 기준금리를 0.5%를 내렸고, 앨런이 돈을 또 엄청나게 풀었고, 이런 것들은 나중에 물가 상승을 초래한단 말이에요. 또 물가 뛰어요? 기준금리가 내리고 나서 물가가 바로 뛰는 게 아니라 몇 개월 후에 뛰거든요.

그게 대선 후예요. 그럼 그때 물가가 만약에 뛰면 기준금리를 또 올려야 되나? 그런데 트럼프는 기준금리를 내리는 정책이거든요. 그래서 지난번에 앨런이 기준금리를 내리려고 할 때, 못 내리겠잖아요.

트럼프가 내가 되고 나서 내리자, 자기가 경기 살리려고 그렇게 이야기할 정도잖아요. 경기 살리는 공을 다 놔둬돌려고, 만약에 트럼프가 되면, 아마 금리를 내리려고 하겠죠. 경기 살리는데 우선이니까.

그래서 만일에 진짜 경기 침체나 이런 것들이 대선 이후에 나타난다면 우리나라에는 엄청나게 어려워지는 사태가 벌어지고, 또 지금 우리나라에 그런 징조가 나타나고 있어요. 환율이 오르잖아요. 그럼 우리나라가 좀 잘못한 게 뭐냐 하면, 기준금리를 이번에 안 내렸어야 돼요.

내렸단 말이에요. 우리나라도 경기가 위축되고 소비를 진작시키려고 내렸는데, 그것 때문에 내린 건데, 그것보다 더 큰 문제가 환율이에요. 환율을 지금 방어를 안 하면, 지금 1,400원, 1,500원까지 됐을 거예요.

환율이 방어를 하니까 1,400 밑에서 계속 맴돌고, 내려갔다가 올라갔다가 계속 하는 거죠. 그래서 대선 이후에 누가 되든지 간에 우리나라는 굉장히 어려워질 거예요. 트럼프가 되든 해리슨이 되든 대선 끝나고 나면, 미국 대선 끝나고 나면 누가 대통령이 되는 건 상관없어요.

환율이라는 게 여러분, 1,400원을 넘어섰던 적이 역대적으로 한 3번 정도가 있어요. 언제냐면, 1997년 8년 IMF 시기에, 그때 1,800원, 1,900원까지 막 갔잖아요. 그리고 나서 2007년 8년, 그때 금융위기 때, 그때 올랐고, 최근에 22년도에 미국이 금리를 올릴 때, 그때 잠깐 또 살짝 올랐다 내려왔죠.

1,400원 찍고 내려왔죠. 지금 다시 1,400원을 코앞에 두고, 그만큼 위험한 상황인데, 여기서 매물이 급증하고 있습니다. 부동산 한국 시장에.

그래서 바로 이 부분은 또 대한민국의 최고가 바로 한문도 교수님 아니겠습니까? 지금 매물 아파트 매물이 폭증하고 있단 말이죠. 일단 역대 최대를 찍었습니다. 우리가 부동산에 보통 신고가 하면 좀 임팩트 있게 받아들이잖아요? 그런 것처럼 매물이 역대 최대 매물, 이게 이제 기사는 좀 안 나오고 가끔 나오는 것 같은데요.

매매 매물이 있고, 전세, 월세가 있잖아요. 서울의 아파트의 경우에, 그 세 가지를 합한 수치가 최고치가 13만 5천 개였어요. 그때 당시에 85,000개였거든요.

매매 매물은 그런데 오늘자로 138,000개를 넘었습니다. 3,000개가 오버가 됐어요. 지금 우리가 미국 얘기를 했지만, 이미 시장에서 자산가들이 있지 않습니까? 그분들은 이미 우리가 전통적인 자산 관리 방법에서 이렇게 위기가 올 걸 대비해서는 채권을 투자하고, 또 터지고 나서 부동산이 하락하면, 또 부동산을 사고 이렇게 로테이션 하잖아요.

채권 매수액이 우리나라 대한민국 매수액이 2019년, 20년, 21년이 1년에 한 3조, 4조밖에 안 됐습니다. 개인이. 근데 지금 올해는 벌써 30조 넘었어요.

작년, 재작년도 27조, 30조였고, 지금 두 달 남았는데, 지금 자라면 40조가 되겠어요. 그럼 그분들은 왜 부동산을 안 사고 채권으로 갈까요? 이미 판 거죠. 이런 시장 상황을 이해하시고, 미국에 대해서도 첨언을 하자면, 미국의 구인 건수가요.

최고일 때, 2022년도에 경제 좋다고 할 때 1,200만 건 찍었습니다. 와, 그 정도로 많았습니까? 그 정도로 사람이 모자르다고 했잖아요. 재택근무가 터지면서.

그런데 이게 지금 740만 건으로 줄었어요. 이게 보이지 않는 경제 침체의 데이터라고 볼 수가 있겠죠. 우리가 이걸 보면, 그러면 1,200만 개에서 700만 개로 줄었다.

500만이 줄었다. 그런데 또 해고 건수 있잖아요. 해고 건수가 지금 2년 만에 최대 겁니다.

그럼 뭔가 말씀 주신 것처럼, 회장님께서 경제 침체는 올 거다. 누가 돼도 이렇게 얘기했잖아요. 그게 지금 지표들이 미국에 나타나고 있고, 미국의 주택 가격은 오르는 걸로 뜨는데요.

거래량이 수반되지 않았습니다. 제가 미국에 한 번 여름에 갔었는데요. 그때 모기지 랜드라고 대출하시는 분, 또 부동산 켈러 윌리엄스라고 미국의 제일 큰 프랜차이즈가 있어요.

거기에서 캘리포니아주에서 1등을 하신 분이 계신데, 매출이 그분이 지금 부동산을 안 하고 공인인증 업무를 해요. 그분들이 부동산이 1위 없다는 거예요. 그런데 가격은 오르고 있는 거예요.

이게 보이지 않는 앞으로의 우리가 데드킥 바운스라는 얘기 들었잖아요. 그 조짐인 거죠. 우리나라도 지금 특별한 어떤 위기나 리스크가 없어요.

없는데도 단지 전세 대출 조건부 규제하겠다는 얘기 딱 나오는데, 갑자기 둔천중 올림픽 파크포레온에 입주자들이 발 동동 구르는 이런 기사가 나와요. 그럼 이분들은 분양을 받은 건데, 왜 발을 동동 구르죠? 전세하고? 안 맞잖아요. 안 맞죠.

시장에 우리가 언론에서 많이 보신 것처럼 펌핑하는 세력들이 많았고, 그거를 따라서 분양을 갖다가 거주용이 아니라 투자한 수가 많았다는 얘기죠. 그러면 투자하는 건 요점은 뭐예요? 막 이러면서 리스크들이 많잖아요. 그 와중에 아시는 바와 같이 자영업자분들은 지금 연체율이 계속.

올라가고 있고, 또 원금 유예 상환도 은행이 좀 힘드니까 더 이상 힘들어졌고, 그 와중에 이게 국세가 또 빵꾸가 났잖아요. 세금이 뭐 이런 표현이 적정한지 모르겠는데, 뭔지 모르지만 그냥 저 친구들 엉망진창이 느껴지는 거예요. 경제가 그러다 보니까, 우리 금리 인하할 때 매물 얘기를 하는데, 시장에서 받아들인 게 뭐냐면 투자자들이 공부를 많이 하잖아요.

그분들이 금융당국이나 정부 정책을 하는 총재의 워딩에 미리 미리 체크를 하거든요. 그런데 여기서 결정적인 게 뭐냐면, 금리 인하하면서 기자회견할 때 하는 총재께서 거시건전성 강화 대책을 정부가 밝혀 금리 인하를 한다고 합니다. 자영업자들의 어려움과 이걸 하고, 그러나 단 주택가격에 대한 대출 규제나 이런 것들은 강화한다고 하니까, 이게 뭐냐면 정해진 거예요.

그러면 우리가 유추할 수 있는 게 뭐예요? 금리를 인하했는데 대출금리는 여러분, 올랐다는 뉴스 많이 보셨잖아요. 올랐죠? 대출금리가 막 더 오르는 거예요. 전세 대출금리도 올랐어요.

그러니까 시장이 투자자들 입장에서 딱 파악이 된 거예요. 이번에는 좀 다르다. 예전과 다르다.

그럼 이것이 일시적으로 했다가 또 풀까? 그게 아닌 거죠. 왜냐하면 거시건전성 강화 대책은 이미 우리 국제금융사회에서 룰이 있고 유형이 있어요. 거기에 다섯 가지 중에 제일 중요한 게 우리가 듣고 있는 DSR 거예요.

그 부분에 대해서 지금 강력하게 가고 있죠. 이런 부분을 종합적으로 볼 때, 투자자들이 갑자기 매물을 많이 내놓으니까 매물이 최대치가 됐잖아요. 그런데 살려는 분들은 이번에 펌핑을 더 올라가니까 포기 내지는 나라가 망하든 부동산이 망하든 둘 중에 하나는 망해라는 소리까지 나올 정도로 경제가 문제가 있다고 판단하니까, 수요자들이 스톱이 된 상태거든요.

그럼 이제 여기서 변곡점이 하나 나오겠죠. 그래서 우리 시장은 지금 매물 폭주하는 한국 부동산 분위기를 물어보셨는데, 제가 여러 얘기를 드렸지만 이런 종합적인 것 때문에 매물이 폭증했다. 앞으로의 시장에 대해서는 우리 시청자분들이 샤프하시니까 스스로 판단하실 거라고 믿습니다.

이게 사실은 우리 교수님께서 하신 말씀 중에 미국도 가격은 안 떨어지는데 거래량은 줄어들고 있다. 심지어 부동산 거래를 가장 1등으로 잘하던 미국의 어떤 분도 부동산 거래를 안 하고 다른 걸 하더라 이거잖아요. 그만큼 거래가 안 된다는 뜻인데, 이게 왜 이렇게 가끔 신고가 거래들이 툭툭 튀어나오냐면, 코로나 시기 초저금리 때 많은 자영업자분들은 그 빚을 내서 연명을 했지만, 또 어떤 분들은 반대로 그 시기에 돈을 엄청 많이 번 분들이 많아요.

갑자기 벼락 부자가 되신 분도 많거든요. 그분들이 지금 최고가 아파트를 경신하는 "나는 까짓거 그거 살 수 있어" 하고 던지는 거예요. 사는 거예요.

질르고 사는 거죠. 그 시장은 어느 아파트가 얼마에 거래될 때라는 게 먼저 뉴스에 나올 거예요. 막 나오면 인근 단지들이 들썩이고, 이렇게 시장이 약간 뭔가가 호도되는 일들이 지금 우리나라뿐만 아니라 미국도 벌어지고 있다, 저는 그렇게 판단을 하는데, 이게 최근에 다시 뭔가 사자 분위기, 이 영끌 분위기가 다시 나왔지 않습니까? 저는 그걸 어떻게 보냐면, 21년에 최고가를 찍고, 22년에 하락했다가, 23년에 반등하고, 24년에 반등하면서, 아, 아파트가 다시 뛰는구나, 아파트가 계속 우상향한다, 이것 때문에 영끌을 얼마 전에 하다가, 최근에 말씀하신 대로 전세대출 규제가 딱 들어가니까, 오, 심각하다, 이렇게 느낀 것 같아요.

지금 한문도 교수님은 대출 규제가 좀 길게 갈 것이다라고 말씀하신 거란 말이죠. 근데 짧게 가면 어떻게 합니까? 네, 대출 여러분, 정확히 보실 게 대출 규제 발표가 8월 28일 날 했거든요, 그런데 이미 8월 초 중순부터 거래량이 감소하겠어야 했습니다. 그럼 그 얘기는 뭐냐면 대출 규제를 하든 안 하든, 지금 거래는 변곡점으로 가고 있었는데 대출 규제까지 들어온 거예요.

갑자기 매물이 폭증했다는 얘기는 뭐예요? 부동산을 아는 사람들은 어? 이거 심각하다고 판단한 거고, 무주택자분들이나 청년분들은 대출 규제가 당연한데, 대출 규제 내용이 웃깁니다. 보시면, 대출이 돼서 소득으로 이자를 갚고 원리금을 갚을 수 있는 사람은 다 해주는 거예요. 특별한 게 없어요.

예전에 말한 유주택자 대출해주고, 다주택자들 대출 이런 거 있잖아요. 투자성, 투기성 이것만 없앤 거예요. 그런데도 시장이 이렇게 깜짝 놀랐잖아요, 그게 뭐냐면 우리가 부동산 시장의 펀드멘터리가 약하다는 얘기죠.

유효수요가 거의 소진된 거죠. 그러니까 지금 상황에서 우리 신고가 얘기하셨는데, 제가 한 사례 말씀 올리면 약사분이 있는데, 강남에 사시는, 그런데 본인 자산이 졸업하고 열심히 일하고 10년 모으니까 6, 7억 모았나 봐요. 그러면 상식적으로 집값이 이렇게 안 올랐으면 한 12억, 10억 선에서 살 건데, 지금 20억, 25억이니까 불안한데, 이번에 막 펌핑을 했잖아요.

불안하니까 올라탄 거죠. 탈까 말까 고민을 한 두 달 하다가 탔는데, 결론이 어떻게 되냐면, 내용이 되게 중요해요. 샀어요.

샀는데 돈이 6억밖에 없잖아요. 근데 전세가 한 8억이었대요. 20억짜리면 14억이니까 6억이 모자르잖아요.

6억을 대출 받아야 되잖아요. 대출 받는데 대출이 다 안 되고, 3억, 5천이면 4억밖에 안 된다는 거예요. 그럼 1억이 모자르잖아요.

그럼 못 사잖아요. 사채는 아니고요, 제2금융기관은 6-7%짜리, 그리고 질르고 나서 사둔 거야. 이것도 정부가 지금 약간 놀란 것 같아요.

왜 놀랐냐면, 전세 대출 사기 이런 문제로 대위 변제하는 우리가 낸 세금으로 하는 변제 금액이 올해에도 벌써 3조를 넘었어요. 이게 세금이 지금... 몇십 조가 빵꾸 나는데 또 3조를 빵꾸하나? 여기서 또 대출 보증을 더해줘? 이게 문제가 엉키니까 보도에 나왔는데 잘 모르세요.

뭐냐면, 그러면 보증 한도를 늘리려면 돈이 없으면 어떻게 해야 돼요? 돈이 모자라. 다 썼어, 벌써. 모자르면 자체 내에서 채권을 발행해서 돈을 당겨올 수 있잖아요.

또 빚을 내서. 그렇죠? 채권 발행을 금융당국에 올린 거예요. 돈이 다 떨어져서 돈을 좀 더 뽑게 채권을 발행했다고 하니까 스톱.

그러면 아까 말씀드린 거시건전성 강화 대책과 일맥상통하죠. 그러면 전세 대출에 대해서 한도를 줄이던 뭐가 나와야 돈이 오면 어떡할 거예요? 이 부분에 대해서 우리 시청자분들이 알고 계시면, 지금 이런 분위기가 예전 같지는 않구나, 이거 좀 아시면 시장에 대해서 공격적으로 갈 때가 아니다, 신고가에 놀랄 필요 없다 이렇게 말씀드릴게요. 제가 우리 감정평가사니까 이거 한번 여쭤볼게요.

지금 좀 전에 우리 한문호 교수님 말씀하신 내용과 일맥상통하면서 많은 사람들이 놓치고 있는, 너무나 단순한 내용이지만 질문을 좀 드려볼게요. 뭐냐면, 사실 좀 전에 아파트를 전세를 끼고 신규 분양을 받는다, 이건 뭐냐면 내가 들어가 살 건 아니지만 투자를 해놓은 거잖아요. 그런데 지금 모든 주거용 아파트, 이 아파트가 투자자 수요에 의해서 상승하거든요, 그렇죠? 그런데 집이 부족한 게 아니지 않습니까? 그러면 내가 지금 여기 살고 있어요.

저기 새로 짓는데 내가 거기 가서 내가 사놓고, 누군가 전세를 들여서 나중에 시세 차익을 노리고 있어. 그럼 지금 저기 공급되는 양은 집이 부족해서 공급된 게 아니잖아요. 그런데 왜들 이렇게 공급하면서 공급을 계속 할까요? 공급이 부족하다, 부족하다 주장하는 건 다른 나라다 보면 집값을 올리려는 경향이 굉장히 강해요, 공급이.

그리고 최근 2년 동안 보면 정부가 시그널을 잘못 줬어요. 시장 참여자들한테 집값만 내리면 부동산을 못 내리게 막는다 시그널을 2년 동안 계속 그렇게 줬어요. 막 비세, 비세, 비세.

지금 2년 동안 그렇게 하다 보니까, 지금 우리나라 어떤 상태가 돼 있냐 하면 부동산값이 떨어지면 엄청난 폭탄이 터지게 돼 있어요. 그러니까 이제 정부는 어떻게 해야 돼요? 계속 돈을 풀어서 부동산을 잡고 있어야죠. 가격을 2, 2, 또 이러다가 부채 잔뜩 풀어가지고.

왜냐하면 폭탄이 터지니까 부동산 값이 지금보다 더 많이 떨어지면 가계부채 폭탄이 터지고, 우리나라가 제일 먼저 경기 침체로 와버려요. 다른 나라는 안 왔는데 그 위험이 굉장히 큰 거예요. 그러니까 정부에서 2년 동안 시그널을 그렇게 주면 안 되고, 가계부채를 축소하면서 집값이 어느 정도 떨어지도록 놔둬야 되는데 2022년 1년 잠깐 내렸다고 해서 한 30% 떨어졌었죠? 그때 30%, 40%까지 떨어진 거죠.

30%, 40% 떨어져서 강남도 그랬죠. 그거. 떨어졌다고 붙잡고 가계부채를 막 풀고, 보금자리를 론 해서 엄청난 돈을 풀었잖아요.

그거 풀어서 시장 참여자들에게 시그널을 준 거예요. 떨어지면 정부가 잡아준다, 빚을 잔뜩 내게 만들어준다, 특례 대출을 해주는 거죠. 그래서 잘못된 시그널을 주고 있어요.

그래서 최근에 신고가가 많이 형성된다고 그러잖아요. 외국계 회사가 통계를 낸 걸 보면 금년에 신고가가 30억 이상짜리 신고가 18채 중에서 13채가 외국인이 샀어요. 30억 이상짜리, 금년 신고가만 말하는 거예요.

18채 중에서 13채를 외국인이 샀어요. 그럼 70몇 프로가 외국인이 산 거 아니에요? 신고가를, 물론 20억짜리, 10억짜리는 외국인이 사는 비율이 좀 줄지만, 그리고 나서 몇 개월 동안 등기 안 하고 있는 게 반이에요. 등기를 안 한 이유는 여러 가지가 있지만, 외국인이 샀을 때는 등기 절차가 늦어질 수 있어요.

외국에서 대출을 하다 가지고 돈을 가져와야 하고, 이런 절차가 있기 때문에 늦어질 수 있겠지만, 이 등기가 혹시 값을 띄우기 위한 등기일 수도 있다, 이런 인식도 저는 드는 거예요. 그리고 외국인이 샀을 때, 중국 사람도 있고, 미국 사람도 있고, 많이 있더라고요. 샀을 때 거래가 안 이루어지고, 등기를 최종적으로 냈을 때, 이거는 띄우기만 하고 안 살 수도 있겠다.

물론 이런 거는 저는 가정하고 싶지 않지만, 그런 경우도 있을 수가 있겠다, 저는 이런 생각이 들어요. 그래서 정부가 시그널을 처음부터 잘못 줬다는 생각이 들고, 신문에 2절만 하면 이런 기사가 나요. 연예인이 강남의 빌딩을 사서 200억 벌었다.

2절만 하면 나는 거예요. 또 한남동에 주택을 사서 해당 연예인이 샀던 그 가격, 그때가 언제냐면 보통 2017년, 18년 이럴 때예요. 19년.

근데 사실 그때는 눈 감고 아무거나 사도 다 올랐어요. 그 연예인이 투자를 잘 해서 값이 뛰고, 꼭 그게 부동산을 사게 되면 값이 뛰고가 아니라, 그냥 아무나 해도 물가 상승 차원에서 너무 과도한 상승이 재화의 가격이 띄어지니까, 돈의 가치가 하락해서. 그런데 그거를 다 얘기하지는 않고, 그냥 누가 얼마에 샀던 걸 얼마에 팔았으니까 얼마의 차이가 났다.

이렇게 발표하는 것은 우리 박사님 말씀처럼, 뭔가 시장을 호도할 수 있는. 언제 샀는지는 잘 안 나타나요. 그냥 몇십억 벌었다, 몇백억 벌었다 이렇게만 나타나요.

이걸 같이 측면에서 보면, 저는 이래요. 30억짜리가 60억이 됐잖아요. 예를 들어서 2배 올랐잖아요.

그럼 60억이 되면 이 돈을 내가 다 쓰고 죽으면 괜찮아요. 그런데 상속을 하면 50% 뺏겨요. 30억 이상은 50%거든요.

그럼 내가 60억 올랐다고 하면, 내 돈은 30억만 있는 거예요. 물론 내가 다 쓰고 죽으면 괜찮아요. 그런데 자식한테 물려주면 30억짜리예요.

국가에 세금 내야 되니까, 상속세. 정의는 여세 내야 되잖아요. 그럼 2배 올랐다고 해서 30억이 60억 됐다고 해서, 60억 짜리가 아니라 우리 가치관에 보면 30억 짜리예요, 감정평가의 기본으로 보자면.

그렇죠. 이해가 됐습니다. 자, 지금 이 질문만 하고 시간 마치도록 할게요.

지금 미국 대선이 이제 결과가 나오는데, 사실 뭐 누가 되느냐의 두 가지 중에 하나 아니겠습니까? 자, 그러면 누가 되면 어떻다, 이런 거를 좀 생각해 보신 적이 있습니까? 네, 저는 뭐 해리스가 되든 트럼프가 되든 우리나라에 좋을 건 아무것도 없다, 미국 대선 왜 하는 거야, 이거? 근데 장단점이 있어요. 해리스가 됐을 때는 우방을 지켜주는 경향이 굉장히 강해요. 해리스는 세계 경찰국가로서 역할을 하겠다, 이게 대선에서 공약이거든요.

트럼프는 우리가 왜 남의 나라 지키는데 돈 줘? 우리나라보고도 지금 방위비 더 내라고요. 방위비 더 내라? 그래서 바이든 정부에서 지금 다시 협상한다고 그러잖아요. 대통령이 다시 협상하자고 하면 협상해야 돼요.

돈 더 내라라, 이런 거고. 그다음에 한국, 일본, 중국 이런 데는 강대국이고 부자 나라다. 트럼프 생각이 그런 거예요.

부자 나라가 왜 자기네들이 다 돈 안 내고, 우리 미군들이 주둔하느냐. 이렇게 주장하고 있단 말이에요. 그럼 돈을 얼마나 많이 뜯어낼지, 트럼프가 됐을 때.

근데 해리스가 될 때는 뜯어내지는 않는데, 또 어떤 단점이 있냐면 해리스가 됐을 때 해리스는 세계 경찰국가로 역할을 하기 때문에 강력한 우방들한테 군사 지원을 해서 전쟁이 더 확산될 가능성을 가지고 있어요, 해리스가 되면. 근데 트럼프가 되면 전쟁이 더 줄 가능성을 가지고 있단 말이에요. 트럼프 같은 경우는 전쟁을 안 하려고 해요.

그래요, 러시아하고도 친하죠, 김정은하고도 지나지는 모르지만 친하다고 말을 하잖아요. 그러니까 전쟁을 안 하려고, 뭐 사실 몇 번 만났다고 그렇게 친하겠어요? 햄버거 한 번 먹었다고 친하다고 그러는데, 뭐 몇 번 만났다고 전쟁을 안 하는데 어떤 손해를 가지고 오냐면 우크라이나가 좀 손해보고 당신들이 휴전해라 이렇게 나면 러시아가 오케이 하잖아요. 그럼 우크라이나는 미국이 지원 안 해주면 전쟁 못하잖아요.

그래가지고 합의를 시킬 거란 말이에요. 우리나라도 마찬가지예요. 많은 불리한 점을 감수하고 트럼프가 됐을 경우에 우리한테 많은 요구를 할 거예요.

우리가 그 말을 안 들을 수 있어요? 세계가 하나의 경제체제로 움직이기 때문에 말을 안 들을 수는 없겠죠. 서로가 뭔가 주고받고 해야 되겠죠. 그런데 과도하면 우리가 또 부담되니까.

부담되죠, 엄청난 부담이 되죠. 그래서 지금 누가 되든 간에 아무튼 우리나라 경제는 좀 치명적일 수도 있다. 아무튼 대선 끝나고 나면 우리 교수님은 어떻게 보십니까? 지금 미국 대선.

일단 큰 줄 위해서. 동감이고, 디테일로 들어가면 말씀하신 대로, 트럼프가 되면 보호무역을 하고, 관세를 물리고, 우리 2차 전쟁에 좀 타격이 오겠죠. 그런데 다행히 앨런 머스크가 유세 지지를 나선 바람에 조금 숨통을 트인 것 같아요, 빈틈 사이로.

경제에는 큰 문제가 없겠지만, 아까 말씀 주신 방위비 이런 부분 때문에 장단점이 좀 있고요. 또 해리스는 우방을 밀어주는데, 자꾸 우크라이나를 지원하다 보니까 러시아도 가만히 있을 수 없으니까 또 북한이 가고, 이러니까 우리한테는 피해가 되는 게 있는 게 환율이 오르잖아요, 지정학적 리스크 때문에. 당연히 미국이죠.

한국에 자꾸 뭔가를 막 겨누다가 투자 안 하죠. 여기서 결정된 게, 며칠 전에 최상무 장관이 그 얘기했잖아요. 우리 3대 채권 국가주의에 들어가서, 내년부터는 돈이 한 70조 우리나라에 투입될 거다, 그랬잖아요.

그럼 돈이 투입되면 환율이 안정돼야 되잖아요. 근데 그 얘기 나가자마자 지금 환율이 폭등을 하잖아요. 그럼 이건 우리가 생각할 때, 우리 펀더멘탈이 약하구나.

그런데 만약에 해리스가 됐다. 그럼 계속 지정학적 리스크 갖고 있으니까, 그것도 부담된다니까. 둘 다 마음에 안 들어요, 솔직히 그냥.

제3자가 당선되면 좋을 수도 있는데, 제3자가 없죠. 우리가 스스로 준비를 잘해야 될 것 같아요. 그럼 미국 대선에 한번 출마를 해보시죠.

저요? 지금 접수기간이 끝났어요. 아, 끝났어요? 접수만 됐으면 가는데. 자, 이제 여러 가지 지표상 상당히 위험한 구간에 놓여있는 건 사실인데, 계속 부양책을 썼을 때는 뭔가 좀 들썩였지만, 지금 부양책을 쓰지 않고 규제를 하고 있기 때문에, 앞으로 부동산 시장의 위험성은 사실 다른 때보다 좀 커졌다고 저는 개인적으로 보고 있는데, 이럴 때 부동산을 뭔가 매수하거나 부동산을 생각하시는 분들에게 좋은 한마디를 딱 한마디로 정리하면 어떻게 말씀해 주시겠어요? 지금은 굉장히 위험한 시기예요.

위험한 시기라고 보고, 개발도상기간이에요. 재건축을 해서 정비기간이에요, 지금은. 옛날에는 그냥 맨땅에 집을 막 짓는 개발도상기였어요.

개발도상기의 국가는 어느 나라든지 이렇게 올라가요, 성장하죠. 계속 올랐다, 내렸다. 그런데 앞으로는 어떻게 되냐 하면, 올랐다, 내렸다 이렇게 돼요.

그러면 앞으로 투자자들은 아무 때나 사가지고 돈을 버는 시기가 아니라, 언제 사느냐가 중요한 거예요, 수평으로 가기 때문에. 그래서 그 시기를 잘 누려야 되는데, 그 시기는 알기가 힘들어요, 사실은. 그런데 어떤 때 사느냐.

절망적일 때 사면 돼요. 주식시장하고 똑같죠? 똑같아요. 그런데 그 시기가 좀 길죠, 부동산은.

그래서 지금 부동산 투자하시는 분들이 굉장히 초조해요. 또 집 없는 분들은 얼마나 초조하겠어요? 기분 나빠요, 기본적으로. 기분 되게...

나쁘겠죠. 그렇죠. 왜냐하면 값은 뛰고, 내가 할 수 있는 방법은 없고, 정부는 계속 부양시키려고 하는 것처럼 보이고, 정부를 원망하고.

그런데 지금 주택이 없는 분들이 주택을 사시는 분들은 지금 기다려야 할 타이밍이에요. 미국 대선이라는 큰 변수가 있잖아요. 전쟁이라는 큰 변수가 있잖아요.

한 교수님이 말씀하신 것처럼 전쟁이라는 엄청난 변수를 가지고 있잖아요. 저는 경기 침체냐 전쟁이냐, 둘 중에 하나가 와야 된다면 경기 침체가 오는 게 훨씬 나아요. 그렇죠.

전쟁이 오는 것보다. 전쟁은 오면 안 되는 얘기죠. 더 악화되어 버렸어요.

그래서 경기 침체가 안 오면 더 이상한 현상이기 때문에, 이런 문제에 대해서 투자하시는 분들이 많이 기다리는 시간이 필요하다, 이렇게 보고 있습니다. 사실 저희 표용호TV에서도 그렇고, 다른 경제 전문가분들이 미국이 지난 7월, 8월 이럴 때 굉장히 경기 침체 분위기가 오고 있다고 제가 말씀을 드렸는데, 지금 대선일이 가까우면서 경기 침체가 아니고 막 뭔가 주식시장이 살아나고 이런 분위기인데, 역시 돈을 많이 풀었다. 돈을 엄청 풀었죠.

그래서 그렇게 지금 침체가 아닌 것처럼 보일 수 있다. 이 말씀 제가 귀담아 듣도록 하겠습니다. 지금 한 말씀으로 다 정리해 주면, 저는 이제 많은 말씀 주셨으니까 굳이 파도가 넘치고 파도가 쉴 땐 배를 띄울 필요가 없겠죠, 여러분? 파도가 지나고 해도 뜨고 잔잔할 때 배를 띄우면 참 좋을 것 같습니다.

그 말씀으로 말씀드리면 다 이해하실 것 같습니다. 자, 집값이 알고 싶다. 우리 머니사이드 오늘 시청하신 내용 보시고, 이런 궁금한 내용이거나, 이런 건 난 이렇게 생각합니다.

라는 댓글로 여러분 의견 주시면 고맙겠습니다. 그리고 꼭 우리 머니사이드 채널 구독 누르시고, 또 옆에 표영호TV 뜨면 구독 꼭 눌러주시기 바랍니다. 오늘 영상까지 보신 여러분들, 부자 되시기 바랍니다.

두 분 고맙습니다. 네. 고맙습니다.

감사합니다.. [5]